タイの不動産法は、土地をタイ人の手に留めておくという憲法上の意向と、外国人が不動産に投資し、居住し、譲渡するための明確かつ合法的な道筋を示す立法上の枠組みという、相反する二つの力の交差点に位置しています。 マンションの購入、ヴィラの賃貸、実家の用益権の取得、あるいはホテル資産の保有を計画されている方にとって、最も安全な立場とは、噂や繰り返されるマーケティングの主張ではなく、土地法、マンション法、および民商法典の条文に直接基づいたものです。

本ガイドでは、タイの不動産法の下で外国人が何ができるか、何ができないか、土地局が実際に所有権移転手続きをどのように処理するか、各所有形態にかかる費用、そして最も重大な法的リスクがどこにあるかについて、実践的な観点から解説しています。本文中の法的参照箇所では、主要な法令、関連する省令、および長期賃貸借契約書の作成方法を一新した最近の最高裁判所の判決について言及しています。

タイの不動産に関する法的枠組み

タイの不動産法は、単一の法令として成文化されていません。誰が何を、どのくらいの期間、どのような条件で所有できるかを定める規則は、複数の法令に分散しており、それぞれに独自の執行権限が設けられています。

改正された1954年（仏暦2497年）土地法は、土地所有権を規定する主要な法令であり、内務省傘下の土地局によって管理されています。民商法（CCC）は、第537条から第571条において不動産の賃貸借を規定し、第1402条から第1434条において、登記可能な物権である用益権、地上権、居住権、および地役権を定めています。改正された2522年（1979年）分譲マンション法は、マンションユニットの区分所有権について、独自の制度を定めています。 2542年（1999年）外国企業法は、特定の商業活動を制限しており、土地法と併せて、外国人の所有制限を回避するためにタイ人の名義株主を利用することを禁じています。 最後に、土地・建物税法（仏暦2562年（2019年））により、従来の家屋・土地税および地方開発税に代わる、毎年恒例の固定資産税が導入されました。

これらの法令の上位には、土地や天然資源の規制における国家の役割を定めたタイ王国憲法があり、その下位には、実際の運用において規則がどのように適用されるかを決定づけることが多い省令、局の通達、および最高裁判所の判決があります。

外国人はタイで土地を所有できますか

タイの不動産法の基本原則は明快です。土地法第86条では、特定の条約によって権利が認められている場合を除き、外国人の土地取得を禁じています。外国人の土地所有を認めていたタイの最後の互恵条約は1970年に失効したため、現在では条約に基づく道筋は法典上存在しているものの、実質的な効果はありません。したがって、原則として、外国人は個人名義で土地の所有権を登記することはできません。

土地法では、ごく限られた例外が定められており、それぞれに厳格な条件が課されています。

4,000万バーツの投資による土地取得（第96条の2）

仏暦2542年（1999年）の「土地法改正法（第8号）」により導入された第96条の2では、外国人が居住用として最大1ライ（1,600平方メートル）の土地を取得することを認めていますが、これには以下の4つの主要な条件が適用されます：

• 申請者は、タイ政府債券、タイ中央銀行債券、投資信託、およびBOIが推進する事業への投資など、省令で指定された資産に対し、少なくとも4,000万バーツをタイに持ち込み、投資しました。
• その投資は、少なくとも5年間維持しなければなりません。
• その土地は、バンコク、パタヤ、または市域内の住宅地域に位置していなければなりません。
• 内務大臣による個別の許可が必要です。

たとえこの権利が認められたとしても、相続によって譲渡することはできません。所有者が死亡した場合、相続人は、自ら資格要件を満たさない限り、定められた期間内にその土地を処分しなければなりません。実際には、4,000万バーツのルートが利用されることは依然として稀です。

タイ国民の外国人配偶者が所有する土地

外国人と結婚しているタイ国籍の者は、夫婦双方が土地局にて共同宣誓書に署名し、購入資金が夫婦の共有財産ではなく、タイ人配偶者の個人財産であることを確認すれば、単独名義で土地を購入することができます。この宣誓書は土地局の規則に基づき必要とされており、民商法第1471条に基づくタイ人配偶者の個別財産権を保護するものです。

投資促進法に基づき取得された土地

投資促進委員会（BOI）の支援を受ける企業、タイ工業団地公社（IEAT）、および特定の規制区域においては、支援対象事業の運営のために土地を所有することが認められる場合があります。これらの権利は支援措置に紐づいており、支援が終了すると失効します。また、外国人株主に対して個人用住宅の所有権は生じません。

外国人の分譲マンション所有

「分譲マンション法」は、外国人が通常利用可能な唯一の所有権取得の道を開いています。分譲マンションの区分所有権（ストラタ・タイトル・アパートメント）には独自の権利証書が付随しており、建物全体の割当枠の範囲内で、資格を満たす外国人の個人名義で登記することが可能です。

49％の外国資本比率

「分譲マンション法」第19条の2に基づき、外国人が所有する単一の分譲マンション法人における全住戸の延床面積の合計は、総販売可能床面積の49パーセントを超えてはなりません。残りの51パーセントは、タイ国民、または同法の適格基準を満たすタイの法人が所有していなければなりません。この割当枠は分譲マンション法人によって管理され、所有権移転登記のたびに土地局によって確認されます。

ある物件の外国人購入枠が満杯の場合、外国人購入者は所有権を登記することができず、タイ人所有者が外国人購入者に売却するのを待つか（この場合でも新たな枠は空きません）、別の物件を探すか、あるいはその物件の登録済み長期賃貸借契約を検討する必要があります。

第19条に基づく適格性

「分譲マンション法」第19条には、外国人所有者に該当する者が列挙されています。その5つのカテゴリーには、タイに永住権を持つ外国人、投資促進法に基づき入国を許可された外国人、土地法上は外国人として扱われるものの投資関連法に基づき支援を受けている法人、タイ投資委員会（BOI）により支援を受けている外国法人、そして最も一般的なカテゴリーである、正規の銀行ルートを通じて外貨の形で資金をタイに持ち込んだ外国人または外国法人が含まれます。

外国為替取引届出書（FETF）

ほとんどの個人購入者については、第19条第5項に基づき購入資格が認められます。購入代金全額を外国通貨でタイへ送金し、タイ国内でタイバーツに換金する必要があります。送金を受け取ったタイの銀行は、外国為替取引報告書（FETF、旧称：Thor Tor 3）を発行し、送金内容、原通貨、バーツへの換金額、および記載された目的（「マンション購入のため」）を記録します。5万米ドルまたはそれ相当額以上の単一の送金については、FETFの提出が義務付けられており、タイ中央銀行へ報告されます。FETFが提出されない場合、土地局は外国人割当枠の所有権移転登記を行いません。

分譲マンションの相続

前所有者から分譲マンションを相続する外国人相続人は、第19条第7項に基づき、2つの結果のいずれかに直面することになります。 相続人が第19条の適格要件のいずれかに単独で該当する場合、当該区分所有権は外国人割当枠内で相続人の名義に登録することができます。相続人が要件を満たさない場合、法律により、相続人は所有権を取得してから60日以内に所管官庁に通知し、1年以内に当該区分所有権を処分しなければなりません。これに従わない場合、土地局局長は相続人に代わって当該区分所有権を処分する権限を有します。

土地または建物の長期賃貸借

外国人が土地の所有権を取得できない場合、登録された長期賃貸借契約が、最も広く利用されている法的代替手段となります。

法定最高刑30年

民商法第540条では、不動産の賃貸借期間は30年を超えてはならず、それ以上の期間は自動的に30年に短縮されると規定されています。また、第538条によれば、3年を超える不動産の賃貸借契約は書面によるものとし、土地局に登録しなければなりません。これに従わない場合、当事者間の合意にかかわらず、その契約は3年間のみ有効となります。

商業・産業用不動産の賃貸

1999年（仏暦2542年）制定の「商業・工業用不動産賃貸借法」では、最長50年間の商業・工業用賃貸借契約が認められており、さらに50年間の更新が可能です。同法は、同法に基づき登録された、真に商業的または工業的な用途のための賃貸借契約にのみ適用され、関連規則では、プロジェクトの最低規模要件および土地局の承認が求められています。これは住宅用物件には適用されません。

「30＋30＋30」リース構造の終焉

長年にわたり、不動産市場では、当初の30年間の契約期間に加え、前払い・事前署名済みの30年間の更新条項を2回分組み合わせた賃貸借契約が主流であり、これらは外国人購入者に対して「90年間の賃貸借契約」として販売されてきました。 最高裁判所判決第4655/2566号（2025年3月）において、裁判所は、事前に合意された自動更新条項は単なる個人的な契約上の約束に過ぎないと判断しました。これらは土地を拘束するものではなく、その後の土地所有者を拘束するものでもなく、第三者に対して物権として強制することはできません。実質的には、これは以下のことを意味します：

• 登記された賃貸借契約の強制執行可能な期間は、最長30年です。
• いかなる「更新」も新たな契約となり、更新の際にはその時点での登録所有者の同意が必要となります。
• 土地が譲渡または相続された場合、前払いされた更新保険料は保護されません。

外国人の購入者は、30年間の賃貸借契約を、90年間の権利ではなく、30年間の権利として扱うべきです。購入者の立場を真に強化する契約上の手法としては、建物に対する登記済みの地上権の設定、タイ側の取引相手の支払能力のある資産に紐づけた相互購入オプション、および建物（外国人が所有することも可能です）を土地とは別個に保有するように取引を構成することなどが挙げられます。

用益権、地上権、および居住権

所有権や賃借権に加え、民商法では、権利証書に登記することができ、土地が譲渡された後もその効力を主張できる3つの物権が定められています。

用益権（第1417条から第1428条）

用益権は、権利者に、他人が所有する不動産を占有し、使用し、享受し、管理し、その収益を得る権利を付与します。用益権者は、（用益権の存続期間内に限り）当該不動産を第三者に賃貸したり、そこに居住したり、そこから収入を得たりすることができますが、当該土地を売却することはできません。 用益権は、最長30年の一定期間、または用益権者の存命期間にわたり設定することができます。この権利は、土地局において権利証書に対して登記され、所有権の移転後も存続します。

面積（第1410条から第1416条）

地上権は、権利者に、他人が所有する土地上の建物、構造物、または植栽を所有する権利を付与するものです。これは、タイ人の配偶者やタイの企業が所有する土地に住宅を購入または建設する外国人が利用する、最も一般的な法的手段です。外国人は建物を自身の名義で登記し、土地はタイ人所有者の名義のままとなります。 地上権は、最長30年の一定期間、所有者の存命期間、または地上権者の存命期間のいずれか、合意された期間に限り設定することができます。

住居（第1402条から第1409条）

居住権とは、他人の家に無償で居住することを認める権利です。これは個人に帰属する権利であり、譲渡することはできず、権利者の死亡をもって消滅します。この権利は、商業的な枠組みというよりは、離婚後の居住に関する取り決めを含む、家族間の取り決めにおいて最もよく利用されます。

主な外国人不動産所有形態の比較

タイの会社を通じて土地を保有すること：名義人の罠

タイの不動産業界において、最も根強い誤解の一つは、外国人がタイの会社を設立し、タイ人株主が株式の51％を保有する一方で、外国人が優先議決権や付帯契約を通じて会社を支配することで、合法的に土地を購入できるというものです。ただし、タイ人株主が外国人のために代理として行動する名義人である場合、この仕組みは違法となります。

土地法第113条と 外国企業法第35条の組み合わせは、外国人が法定の所有権制限を回避するために、タイ国民または法人を名目上の名義人として利用する行為を対象としています。タイ国民が外国人の代理人または名義人として土地を保有している場合、法律上はその土地は外国人の所有物とみなされ、土地法第94条に基づき処分が命じられます。 外国企業法に基づく名義貸し行為に対する刑事罰は、懲役3年以下、罰金10万バーツ以上100万バーツ以下であり、法令遵守までの間、日額罰金が科されます。

2024年以降、事業開発局（DBD）および特別捜査局（DSI）は取り締まりを強化しています。土地取引そのものが無効とされ、会社は登記抹消され、取締役やタイ人の名義株主が起訴される可能性があります。 実質的なタイ人株主が実業を営む、真のタイ人過半数所有企業は、これらの調査の対象ではありません。対象となるのは、外国人が住宅用またはレクリエーション用土地を保有するためだけに、形式上のみ会社を支配しているような構造です。

名義株主の権利行使や、タイにおける法令遵守に則った過半数株式保有の仕組みについてさらに詳しく知りたい方は、当社の関連ガイド『タイにおける名義株主と法令遵守の方法』をご覧ください。

権利証書：実際に購入しているもの

タイの「土地」の区画すべてが、同じ法的地位を有しているわけではありません。何らかの書類に署名する前に、権利証書を土地局の記録と照合する必要があります。

土地局での購入手続き

タイでの不動産購入は、土地局の支局で権利証が登記されることで完了します。その手続きは、通常、以下の手順に従って行われます。

1. 権利証書、売主の法的能力、抵当権等の担保権、分譲マンション法人の外国人持分比率、建築許可、環境規制、および係争中の訴訟に関する法的デューデリジェンスを行います。土地局は、要請に応じて権威ある権利調査書を発行します。
2. デューデリジェンスの結果が出るまで、返金可能または一部返金可能な保証金を伴う予約契約。
3. 先決条件（所有権の明確化、外国人割当枠の確保、FET証明書の提出）を伴う売買契約書、および譲渡手数料、税金、印紙税の明確な負担分担。
4. タイの認可を受けた銀行を経由して行われる外貨建ての送金で、タイ国内でバーツに換算されるもの。1回の送金につき5万米ドル以上の場合、FETFによる裏付けが必要です。
5. 土地局での登記手続きは、本人による直接の申請（または公証済みの委任状を持つ正式に委任された代理人による申請）で行われます。土地局の担当官は、本人確認、該当する場合はFETF、売買契約書（SPA）、権利証書、法人からの外国人割当証明書を確認し、すべての政府手数料および税金を徴収します。
6. 購入者名義での新しい権利証書の発行、または権利証書の裏面への賃貸借権、用益権、地上権の登記。

書類に不備がなければ、一般的な分譲マンションの購入の場合、土地局での登記手続きは通常、1日で完了します。一方、法人による購入、BOI（タイ投資委員会）の優遇措置、あるいは環境認可を伴う複雑な取引の場合は、数ヶ月を要することがあります。

不動産譲渡に伴う公的費用および税金

法律に別段の定めがある場合を除き、譲渡税は、公定評価額（財務省の査定額）と契約価格のいずれか高い方を基準に算出されます。標準税率は以下の通りです。

政府は、一定の価格上限までの条件を満たすタイ国民による主たる住居の購入について、譲渡税および抵当権設定手数料を継続的に減免しています。なお、外国人は一般的にこれらの優遇措置の対象外となります。現在の税率および適用中の減免措置については、土地局または弊社チームまでお問い合わせください。

固定資産税

2019年（仏暦2562年）の「土地・建物税法」は、従来の「家屋・土地税」に代わるものです。この法律は、地方行政機関（バンコク都庁、パタヤ市役所、または関連する市・区役所）によって運用されています。通常、課税通知書は2月に発行され、納税期限は毎年4月30日です。納税は一括払い、または最大3回までの分割払いが可能です。

同法では、用途区分ごとに法定の上限料率が定められており、実際に適用される料率は王令によって定められます。上限額は以下の通りです：

• 農業用途：最大0.15％
• 住宅用：最大0.30％
• その他の用途（商業用、工業用）：最大1.20％
• 空き地または未利用地：最大1.20％、未利用のまま放置された場合、3年ごとに3％まで引き上げられます

主たる住居として使用される土地および建物の両方を所有し、かつ「タビエン・バーン（住宅登録）」に氏名が記載されているタイ国民の場合、評価額の合計のうち最初の5,000万バーツは非課税となります。 主たる住居としてのみ使用される建物の所有者（通常、建物の家屋登録に氏名が記載されているマンション居住者など）の場合、免税額は1,000万バーツとなります。外国人所有者は、適用税率の優遇措置を受ける資格がありますが、タビエン・バーン（家屋登録）は通常タイ国籍者向けの書類であるため、住居に基づく免税措置の対象とはなりません。

外国人購入者が避けるべき契約書の作成上の落とし穴

土地局では、いくつかの繰り返し発生する問題が、多額の費用を伴う紛争や登録拒否につながっています。最も一般的なものとしては、価値のない賃貸借契約の更新を約束する未登録の「サイドレター」、 タイ語版と英語版の内容が矛盾する二言語契約（タイの裁判所では一般的にタイ語版が優先されます）、確認されていない分譲マンションの外国人購入枠により購入が頓挫するケース、規制されたエスクロー口座や弁護士の顧客口座ではなく、タイ人の個人口座へ購入代金を振り込むケース、そしてタイの法人規則に準拠していない署名欄（会社の宣誓供述書によっては、署名権限が取締役1名の場合もあれば2名の場合もあります）などが挙げられます。

これらの各事項については、契約締結前の法的審査を行うとともに、前提条件が書面による証拠（法人からの外国持分証明書、30日以内に発行された土地局の権利調査書、および所有権移転登記前の完全なFETF）と結びつけられた、適切に作成された株式譲渡契約（SPA）の交渉を通じて対処することが可能です。

外国人が所有するタイの不動産に関する相続計画

タイの不動産は、タイ国内に所在する不動産として、タイの相続法の適用を受けます。外国で作成された遺言書であっても、遺言者の国籍法またはタイ法のいずれかの形式要件を満たしていれば、民商法第1623条以降に基づき承認される可能性がありますが、タイ国内で2人の証人の立会いのもとで署名されたタイ語の遺言書であれば、遺言検認の手続きが大幅に簡素化されます。タイ語の遺言書には、以下の事項を記載する必要があります：

• 各タイ国内の資産について、権利証番号、地番、およびアンプール、あるいは分譲マンションのユニット番号および法人登録番号によって特定してください
• 外国人割当分譲マンションを、外国人またはタイ人の相続人に譲渡する（前述の第19条第7項の規定による影響を考慮した上で）
• 死亡により消滅する用益権、居住権、および個人賃貸借権の譲渡可能性の制限について検討する
• 関連する地方裁判所に遺産相続手続きの申立てを行う権限を有する、タイ在住の遺言執行者を指名してください

タイの不動産法に関するよくある質問

契約書に署名する前に法的レビューが重要な理由

タイの不動産法は、一見すると単純そうに見えます。マンションの所有権は権利証書の1行に記され、賃貸借契約はチャノート（権利証）の裏面に登録された3行の記載であり、用益権は簡潔な注記に過ぎません。 その複雑さは、これらの記載事項を取り巻くあらゆる事柄に潜んでいます。すなわち、FETF（外国投資基金）の金額と契約価格の照合、外国人持分制限に関する証明書、会社の株式保有状況および署名権限の確認、土地局のマスタープランに基づく区画の測量、抵当権等の確認、そして登録された建物が買い手の商業的意図を完全に満たせない場合に備えて、代替権限を慎重に策定することなどです。

Juslaws & Consultは、外国人購入者、デベロッパー、ホスピタリティ投資家、ファミリーオフィスに対し、デューデリジェンスや売買契約書の作成から、登記、賃貸借および用益権の構築、BOI（タイ投資委員会）およびIEAT（タイ投資促進庁）による土地優遇措置に関する事項、さらにはタイ国内の遺産相続手続きに至るまで、タイの不動産取引に関する全プロセスについてアドバイスを提供しております。 取引の検討中の方や、契約書の草案についてセカンドオピニオンをご希望の方には、当チームの専門家が書類を精査し、実務上のリスクをご説明するとともに、法律が実際に提供する法的保護を確実に得られるようサポートいたします。