タイ王国の不動産所有、取引、土地利用は、複雑な規則、法律、規制のシステムによって規定されている。このような問題を管理する成文化された統一された規則や法律はなく、未登記と登記の両方の不動産、登録された所有者、取引に関する必要なデータを瞬時に提供するような不動産財産の集中登録簿も今のところ存在しない。さらに、権利の重複、二重権利、土地の二重売買、虚偽の権利の拡散、侵害、非倫理的な開発業者による未登記の不動産コンドミニアムや分譲プロジェクトの販売、現行のゾーニングのような規制を伴う土地利用に関わる紛争などの問題が、不動産セクターとその利害関係者を悩まし続けている。
したがって、タイ不動産の世界は困難な領域である。投資、取得、賃貸の対象となる土地のデューデリジェンス調査は、前述の重大なリスクを回避し、すべての意思決定を行う個人が安心して持続できるようにするために、間違いなく必要です。 Juslaws & Consultは、不動産鑑定士、不動産弁護士、不動産ビジネスアドバイザー、会計士、その他の不動産専門家を擁し、お客様が特定の不動産を取得または投資することに伴う主要なリスクに立ち向かうために必要な重要情報と総合的な不動産ソリューションを提供いたします。
タイで不動産を購入する場合、法的所有者の正当性と所有者が正当に不動産を売却できることを確認するため、購入前に適切なデューデリジェンスを行う必要がある。
法律に精通し、例えば土地の権利証のような土地の関連書類を検討し、合法的に不動産デューディリジェンスを実施できる不動産実務家の指導を仰ぐのが賢明である。
さらに、以下の重要な詳細を含む包括的なデューデリジェンス報告書を確実に受け取る必要がある：
Title Status and Land Documents
︓タイの法律では、土地文書は所有権通知から始まり、階層の最上位に位置し、完全な所有権を表す土地の権利証書に至る。
したがって、権利証書の階層レベル、土地文書の背景や歴史、また適切に発行されたかどうか、下位階層の証拠、他の土地文書からのアップグレードの有無を知ることが不可欠である。
土地詳細
レポートのこのセクションには、土地の詳細、周辺土地の表示、縮尺地図が明記される。
所有権年表
不動産デューディリジェンス報告書のこのセクションは、土地の所有権の歴史を確認す るものである。元の所有権証書が、どの時点で権利証書の代わりに下層文書とみなされたかを確認することが不可欠である。さらに、権利証が合法的に発行されたものであることも確認しなければならない。
アタッチメントと法的抵当権
タイの法律では、地役権、抵当権、地役権、その他不動不動産に対する法的抵当権を有効にするためには、その土地が所在する土地局に登記することが義務付けられている。
︓タイの法律では、3 年以上有効な不動産の賃貸借契約は、その地域の土地局に登記しなければならない。賃貸借契約の有効期間が3年未満の場合、登記は必要ないが、書面を作成する必要がある。本項では、3年を超えて他の個人に土地を賃貸している場合、またはその他の借地権、例えば受益権、用益権、居住権などが適用される場合について明らかにする。この明確化により、買主が不動産を使用する権利の範囲が使用されることになる。所有権の移転は、不動産を賃貸する契約を終了させるものではない。譲渡を受けた者は権利を与えられ、譲渡人が賃借人に対して負う義務を負う。
建築規制、ゾーニング、環境規制
都市計画法は、タイの工業、住宅、環境、農業、文化保護目的に関する土地利用を規制している。さらに、建設される建物は、他の関連法とともに、建築規制に関する法律で定められている関連規則、通達、規制を遵守しなければならない。このセクションは、土地購入者がその土地に建築が可能かどうかを判断できるように、建築物建設に関連する現在のゾーニング、環境規制、建築規制を明確にし、土地利用をカバーすることを目的としている。基本的に、報告書のこのセクションは、買主の検討のために、その土地での建物建設が、有効な建設許可証とその他の必要な許可証を適切に取得しているかどうかを確認するものである。
訴訟
㊟地主に対する訴訟案件が地主の所有地に影響を及ぼす可能性があるため、適切な 訴訟調査を実施し、訴訟案件の有無を評価する必要があります。
土地を購入する人は、正式な査定価格を知っておくことが不可欠である。このことは、土地登記をする際に特に重要です。なぜなら、政府当局が正式な査定価格を確認するからです。政府当局が決定したこの正式な評価価格は、不動産譲渡登記のために土地役所が要求する譲渡手数料の計算に含まれる。公的査定価格は、実際の売却価格や市場価格よりも低いのが一般的です。
アクセス
土地は一般的に、所有者に公道へのアクセスを、それが直接隣接するアクセスであろうと、他の土地を通 じてのアクセスであろうと、認めるべきである。土地の所有者が他の土地を通してしか公道にアクセスできない場合、対象の土地に立ち入ることができる権利を付与する地役権が、その人の土地の上に登記されなければならない。
現地調査
︓デューディリジェンス・レポートに記載される上記の要件や情報に加え、不動産実務者とともに現地調査を実施することをお勧めします。現地調査の目的は、その物件が購入予定の土地と同じであることを確認し、土地の位置を観察し、観察された土地が土地文書に表示されているのと同じ区画であることを確認することである。
Juslaws & Consult の不動産デューデリジェンス、権原検証および調査サービスには以下が含まれる：
↪Sm_2981 ⦁ 対象不動産をカバーする所有権、納税申告書またはその他の権利書類の真正性、有効性および現 在の状況の調査（不動産を譲渡または移転する登録所有者の権利を含む）
⦁ 関連政府機関との重複または二重権利の検証
⦁ 対象不動産に記録された、明白かつ存続する先取特権および抵当権の調査、
⦁ 地方行政機関、裁判裁判所、上訴裁判所、および土地権利付与を担当する機関に対 する、対象不動産に関わる係争中の請求、苦情、事件、訴訟手続きの調査、
⦁ 対象不動産の正確な所在地、登記上の所有者、および実際の占有者の調査（所有権、占有 権、その他の物権に関する主張を含む）
⦁ 対象不動産の性質、法的分類、および実際の土地利用の調査、
⦁ 依頼人が意図する対象不動産の使用に関する法的及び土地使用上の制限の調査、including easements and setbacks
⦁ Investigation of the coverage of the subject property under any of the agrarian reform or other social programs of the government
⦁ Investigation of tax liabilities and/or charges on the target property
⦁ Geohazard verification with the relevant government agency
⦁ Investigation on whether the property is an ordinary or capital asset of the registered owner
⦁ Investigation on the registered owner such
⦁ 強制収用のおそれや提案されている問題、公売の問題など、対象不動産の取得に関連するその他のリスクの調査
⦁ 不動産所有者またはプロジェクト開発者が、建築基準法、土地利用法、開発法、およびその他の法令を遵守しているかどうかの調査、
⦁ 対象不動産の建設、開発、および/または管理に関連して発行された許認可の検証。
