タイの不動産法と土地法では、外国人がタイ王国の土地の所有権を持つことを禁じているため、タイでコンドミニアムを購入することは、多くの外国人にとって魅力的な選択肢です。しかし、この種の不動産の所有権を規定するコンドミニアムでは、国籍に関する制限が少ないため、コンドミニアム・ユニットを購入する法的権利があります。
タイで不動産を所有できるこの機会を利用することは、一部の外国人にとって一般的なことであり、コンドミニアムの購入者の多くは、民間企業内で居住または投資の両方の目的でユニットを使用しています。
Juslaws & Consult'sでは、企業および不動産部門が、不動産に関するあらゆる懸念や不動産物件取得の問題に関して、いつでもお客様をサポートいたします。
コンドミニアムとは、俗に「マンション」と呼ばれる、複数の住戸に分割された不動産の一種である。各住戸はそれぞれ別の所有者を持つが、建物の共用部分は居住者の共有となる。住宅用コンドミニアムは、アパートとして建設されることが多いが、入居者に賃貸されるアパートとは異なり、コンドミニアムの住戸は個人資産としてそのまま所有される。
さらに、コンドミニアム建物の共用部分は、個々の住戸の所有者が共同で所有する。これらの共用部分には、通路、廊下、ジム、プール、ランドリールームなどが含まれる。また、エレベーター、給水設備、電力供給設備などの公共施設や設備も含まれる。共用部分の法的所有権は1つとは限らず、共有でなければならない。これらの共用部分、アメニティ、ユーティリティは、「コンドミニアム法人」という名の管理組合を通じて、個々の区分所有者全員によって一括管理される。
コンドミニアムと集合住宅は、法的に異なるだけである。建物を訪問して見ただけでは、アパートとマンションの住戸を区別する方法はない。厳密には、コンドミニアムとは、共用部分と個々の住戸、そして建物が建っている土地の集合体である。コンドミニアムには、個々の区分所有者がコンドミニアムの建物をどのように共有するかを決める規則、制限、条件、規約があり、主に賃貸借契約、社内規則、コンドミニアム法の規定によって規制されています。通常、マンションの住戸を事業所や会社の住所として使用することは、事前にマンション管理士から許可を得なければできません。タイの多くのコンドミニアムでは、ペットの飼育は禁止されています。
コンドミニアム法に基づいて登録され、コンドミニアム・ライセンスを必要とし、コンドミニアム法人が管理するコンドミニアムと、コンドミニアム法に基づいて登録されていないアパートである。
。土地局に関連法に基づいて登録されたコンドミニアムだけが、政府発行の所有権証書（Condominium Unit Title Deed）を持つ完全な個人所有権を提供する。例えば、コンドミニアム法は、集合住宅がコンドミニアムとして認可されるための手続きや要件を規定している。コンドミニアム法は、最初の公布以来、何度も改正されているので、最新の情報を把握しておくことが重要です。
タイでコンドミニアムのオーナーになることを希望する外国人には、国籍に関する制限はありません。タイに合法的に入国できる外国人であれば（ビザ・クラスの要件はない）、コンドミニアム法第19条に基づく所有資格を有する限り、コンドミニアム・ユニットを購入して所有することができる。第19条では、外国人および外国人とみなされる法人は、以下の法的要件／基準を満たす場合、コンドミニアムの所有権を持つことができるとされています：
外国人が個人的に所有権を持つ場合、外国人枠の範囲内でコンドミニアムの一室を販売できる場合のみ、自分名義でコンドミニアムの一室を購入することができる。
1999年4月から2004年4月までの間、空室の新築分譲マンションを減らすため、一時的な措置として、また一定の制限のもとで、外国人が一部の分譲マンションの全戸を所有することができた。
それ以降、外国人枠は例外なく総面積の49％に戻された。従って、外国人が区分所有権を持つことができるのは、そのマンションの全住戸の総面積の49％を超えない割合に限られる（申請期間中の推定値）。
既に建築された区分所有権を購入する場合、売主は、その区分所有権が49％の不動産所有権の枠内にあることを確認するために、マンション法人が発行する保証書を提出しなければならない。この場合、マンション法人が設立されるのは竣工後であり、その後でなければ保証書を申請することはできない。つまり、建設中は、売主やデベロッパーはそのような保証書を発行する義務はない。コンドミニアム法人はタイ国民とみなされ、土地の権利証の発行、建築管理、その他の不動産関連事項に関するタイの法律に拘束される。
以前は「トール」と呼ばれていた外国為替取引フォーム（FETフォーム）。トール。3 "と呼ばれる外国為替取引用紙は、土地局で所有権を登録するために必要です。BOIの銀行規則によると、外貨の換金（50,000米ドルまたは他の通貨での相当額を超える）を扱うタイ公認金融機関は、外国為替取引フォームを作成しなければならず、その後、その取引をタイ銀行に報告しなければならない。
外国人がコンドミニアム法第19条を遵守していることの証明とみなされる。
外貨換算額が5万米ドル未満の場合、銀行はFETフォームを作成する義務はない。この場合、外国人バイヤーは、外貨送金の確認書を要求し、銀行を通じてタイ通貨（THB）に換金することができる。この確認書は、FET用紙に記載されているのと同じ情報が記載されているため、土地局で登録する際にも使用できます。
コンドミニアムの売買契約書には、売主と買主の責任、合意された支払いスケジュール、コンドミニアムの購入価格、譲渡日、プロジェクトの開発期間、譲渡費用と税金の責任、保証、デューデリジェンスに関する事項などが詳細に規定されている。
標準的な売買契約書は、消費者保護法、コンドミニアム法、およびその他の関連法を遵守しなければならない。所有権の移転は、地元の土地事務所の支店で行われ、移転時に正式な売買契約書（タイ語）に署名しなければならない。
タイにおけるコンドミニアム・ユニットの譲渡手続きには、譲渡手数料（所有権登録料）、源泉徴収税、印紙税、（該当する場合）特定事業税など、さまざまな手数料、税金、経費がかかります。このような費用の額は、コンドミニアム購入の過程で慎重に検討する必要があります。
建設中のコンドミニアム・プロジェクトの住戸を購入する場合、売主（通常はコンドミニアム・プロジェクトのデベロッパー）は、消費者保護法により、所有権登録料の半分までしか買主に引き渡すことができない。コンドミニアムには土地家屋税は適用されず、支払うべき管理費は比較的低額である。住宅用コンドミニアムの場合、一般的な年間固定資産税を導入する計画が承認されている。この税金は、マンション住戸の評価額の0.1%になる。
所有権が登記された後、新所有者はそのマンションの権利証を取得する。
所有権証書には、以下の事項を記載しなければならない：
売主は、コンドミニアムが外国人所有比率49％を遵守していること、およびその住戸の維持管理費の未払いがないことを保証する書面を提出しなければならない（既存のコンドミニアムの住戸を購入する場合）。その他、物件譲渡時に必要な書類は以下の通り：
コンドミニアム法は、外国人がタイでコンドミニアム・ユニットを所有することを認めているため、コンドミニアム・ユニットの購入は簡単に聞こえるかもしれません。しかし、取引そのものは、全プロセスに精通し、慎重に取引を成立させることができる弁護士によって監督される必要があります。そうでなければ、コンドミニアムが建設される土地の所有権に関する予期せぬ問題や、コンドミニアムの外国人所有権の49％枠を超えるなど、コンドミニアム・ユニットに関する様々な問題に直面する可能性があります。
購入に関して何かサポートが必要な場合は、遠慮なく、バンコクまたはプーケットの当事務所Juslaws & Consultまでご連絡ください。
