長期リース契約

外国人にとって、タイはリタイア後の移住先として非常に魅力的な国であり、長期滞在を希望する人には、コンドミニアムの購入など、いくつかの所有方法が用意されている。 

タイの法律では、外国人が外貨を使ってコンドミニアム開発の住戸の50％まで購入することを認めている。コンドミニアムを購入する代わりに、最低40,000,000タイバーツを投資することができます。関係当局がこのような投資を承認すれば、外国人は1600平方メートルまでの土地を購入し、主たる住居とすることができる。 

多くの外国人は、長期リース契約が最も有利な選択肢であると考え、特に外国人の所有権に関する制限に達した開発内の家族用住宅やコンドミニアムを探している人に適しています。長期リース契約も有望な投資と見なすことができますが、そのような契約を結ぶ前に、評判の良いタイの弁護士に助言を求めることが不可欠です。そうすることで、あなたが保護を受け、デューデリジェンス調査が十分に行われることが保証される。

長期リース契約の期間と更新

タイの土地局にまだ登録されていない外国人は、長期リース契約が3年までしか有効でないことに注意すべきである。リース契約が適切に登録されていれば、30年の長期リースも可能である。30年の賃貸契約が登録されていない場合、外国人はその期間内に立ち退きを要求されても保護されない。 

ほとんどの長期リース契約は更新条項で構成されており、最初の30年が経過した後、30年の更新リースを提供する。複数回の更新が可能なリース契約もあるが、ほとんどの場合、更新の機会は1回のみである。 

注意しなければならないのは、更新条項は更新を認めるものではあるが、自動的に更新されるものではないということである。更新には家主の協力が不可欠であり、協力がなければ更新はできない。従って、外国人の方は、更新が可能であるという確証がないまま、長期賃貸借契約を締結しないように注意する必要があります。 

リース契約の売却

マンションの借地権を購入し、30年の賃貸借契約を結んだとする。総賃料を支払った後、10年後に引っ越すことになった場合、残りの契約年数について問題が生じる可能性がある。 

そのような状況では、残りの契約年数を転貸することによってコンドミニアムを売却することを選択することができます。このオプションがタイの法律の下で実行可能であるためには、元の賃貸契約書が明確に転貸を許可している必要があります。30年の賃貸契約を結ぶ前に、契約書に明確に転貸の許可があることを確認してください。 

別の選択肢としては、リース期間が満了する前に、残存期間を外部に譲渡する方法がある。この場合も、元のリース契約書に、リースを譲渡する権利が付与されていなければならない。また、抵触を避けるため、税金の譲渡責任者を特定する必要がある。

家主が売却した物件

タイの法律では、賃貸借契約の条項は2つのカテゴリーに分けられる。第一は、賃借権に関するものである。賃借権の規定は、賃貸期間、賃料、使用方法、転貸権、維持管理責任に関するものです。貸主が不動産の売却を決めたり、亡くなったりした場合でも、これらの賃貸借条項は借主と次の貸主の間で訴訟可能です。 

2つ目のカテゴリーは、借主と貸主の間で交わされた契約（更新条項や承継条項など）で、借主と貸主の間で交わされた契約は、非賃貸権に分類されます。このような契約は、前者が物件を売却したり、他界したりした場合、新しい貸主には強制力がない。 

アパートやコンドミニアムの借地権購入

コンドミニアムを所有したいが、その開発がすでに外国人所有権の制限に達している場合、デベロッパーに30年間のリース料を前払いすることで、コンドミニアムを購入することができる。この行為は借地権所有と呼ばれ、デベロッパー側の誠実さを確保するために慎重に実行されなければならない。 

30年分の家賃を一括で支払う場合でも、デベロッパーは年間税金を負担する可能性が高い。このような税金は通常、年間賃料の12.5%に相当する。デベロッパーはまた、住宅所有者委員会の運営に関するすべての権利をあなたに譲渡し、建物の運営と管理についてあなたが発言できるようにしなければならない。 

賃貸マンションを相続人に譲渡

タイの法律では、賃借人が亡くなった場合、賃貸借契約は終了することになっている。仮に借主が30年の賃貸契約を購入し、15年後に亡くなったとしよう。借主の相続人が残りの期間、自動的に不動産の権利を得ることはない。 

この問題を軽減する方法はいくつかあるが、第一は、賃貸借契約書に借主とその相続人の名前を記載することである。借主が不慮の死を遂げた場合、その相続人が賃貸を継続する権利を持つことになる。 

別の方法としては、当初の賃貸借契約書に承継条項を盛り込む方法がある。このような条項では、借主が死亡した場合、貸主は借主の相続人に賃貸借契約を承継させることが義務付けられています。 

この解決策には、主に2つの問題があります。第一に、承継条項は借主と最初の貸主との間でのみ有効であり、物件が売却されたり最初の貸主が亡くなったりした場合、次の貸主に強制することはできません。 

さらに、賃借人の相続人は、承継条項に基づく「実質的な」賃借権のみを受け取ることになり、更新条項を含む付加条項は相続されない。 

一戸建てを借りる

外国人定年退職者の大半は、ビル内のアパートよりも庭付きの小さな家に住むことを好む。そのような人は、一軒家からなる小さな土地を借りることで、一戸建てに滞在することができる。このような賃貸契約はコンドミニアムやアパートと似ており、短期または長期の賃貸契約として構築することができる。 

タイにおけるスーパーフィッシュの権利

外国人は法律上、タイで土地を所有することはできないが、建物を所有することはできる。多くの外国人は土地を借りて家を建てているが、そのためには土地を借りて地上権を登録する必要がある。 

地上権は賃貸借契約の役割を果たし、外国人は賃料を支払い、タイの土地局で賃貸借契約を登録することができる。地上権は30年間有効で、更新条項付きで登録することができる。この権利の主な利点は、借主の相続人が自動的に権利を継承することであり、譲渡は比較的簡単である。 

地上権があれば、借地人は建設許可を得て借地に建物を建てることが法的に認められる。借地人が家を建てる土地の所有者は、更新条項を守るインセンティブがさらに高まる。 

借地期間と地上権が効力を失った場合、土地の所有者には2つの手段がある。借地権を解除して、その土地に建っている家屋を買い取るか、土地を元の状態に戻すために家屋の撤去を求めることができる。