タイのAirBnBでコンドミニアムの部屋を貸す際の法的側面

プーケットの国家機関は最近、コンドミニアムの所有者に対し、AirBnBを利用してコンドミニアム・ユニットを日単位で貸し出すことはホテル法に違反する可能性があると警告した。さらに、土地家屋税と個人所得税は、そのような賃貸収入（賃貸収入がない場合）にはほとんど支払われない。また、日割りでの貸し出しは、場合によっては営利事業とみなされ、営利行為を禁じたマンション法や外国人の場合は外国人事業法に抵触する可能性がある。

観光客への短期賃貸は、限られた賃貸スペースの悪用とみなされ、地元の人々から手頃な価格のアパートを奪っている。

AirBnBの入居者は、事故や家主との紛争の際に、ホテルで期待できる安全基準を享受できない可能性がある。例えば、タイ民商法（CCC）第674条から第679条では、ホテルは宿泊客が被った損失や損害について、たとえそれが他人によって引き起こされたものであっても責任を負うとされており、タイの裁判所がコンドミニアムの一室を貸し出す場合にこれらの条文を適用するかどうかは定かではない。

最後に、他の共同所有者は、AirBnBの新しい入居者が頻繁にやってくると、多くの点でマンションの生活の質に悪影響を及ぼすと感じることが多い。

AirBnBの擁護者たちは、AirBnBはサクセスストーリーだと答える。AirBnBは300億米ドルの価値があり、世界で最も評価の高い新興企業のひとつと呼ばれている。格安旅行者に手頃な宿泊施設を提供し、地域経済の成長に貢献している。特にバンコクとプーケットでは、タイのホスピタリティ・セクターにおいてもますます重要な役割を果たしており、一部では違法と見なされているにもかかわらず、州当局によって法律が施行されることはほとんどない。しかし、これらはすべて事実上の議論であり、タイにおけるAirBnBの成功の合法性については何も語っていない。AirBnBのおかげで大人気となった短期レンタルを擁護するために引用できる法的論拠はあるのだろうか？また、タイでは具体的にどのような場合にマンションの賃貸が違法となるのだろうか？

この文脈における最も基本的な法規定は、CCC第1336条であり、法の範囲内において、財産の所有者はその財産を使用する権利を有し、その果実を得る権利を有すると規定している。また、共有物については、CCC第1360条が、各共有者は、その使用が他の共有者の権利と両立しない限りにおいて、財産を使用する権利を有すると定めている。

コンドミニアムの日貸しについて、「法の限界」と他の共有者の権利から派生する限界とは何か。なお、後述の論点を明確にするような判例は見当たりませんでした。従って、私たちは、法律上の枠組みを指摘することしかできない。

1. マンション法上の制限

残念なことに、コンドミニアム法では、コンドミニアムの共有者の権利と義務について、このことが互いの関係において何を意味するのか、比較的明確にされていない。それでも、管理、マンション規約、法人マンション、共有者総会、決議に関する規定は含まれている。

また、第 17/7 項によれば、コンドミニアムの建物内では、第 1 項に規定された商 業区域を除き、商業取引を行ってはならない。第65条によると、第17/1条に違反した者は、5万バーツ以下の罰金に処せられ、違反者はさらに、違反した期間中またはその規定に従わなかった期間中、毎日5千バーツ以下の罰金に処せられる。

2. ホテル法上の制限

ホテル法は、ホテルを営業する前に特別なホテルライセンスを取得することを義務付けている。ライセンスを取得せずにホテルを営業した場合、ホテル法では1年以下の懲役もしくは2万バーツ以下の罰金、またはその両方が課され、違反1日につき1万バーツ以下の罰金が科されます。

ホテル法では、ホテルとは、営業目的で設置され、報酬を得て一時的な居住を提供する場所と定義されているが、第4条（b）によると、月単位で貸し出される場所は除外されている。

これは、すべてのコンドミニアムの所有者にとって朗報であり、ホテルライセンスを心配することなく、月単位で場所を貸し出すことができることを意味する。ホテル法が適用されるのは、日単位で貸し出すコンドミニアムの所有者で、一般的にはAirBnBを利用している。

2005年に制定されたホテル法の省令には、特定の場所に対する免除規定があり、この免除規定が、短期的に場所を貸すコンドミニアムの所有者にも適用されるのかどうかが熱心に議論されている：

「一棟の建物であるか、複数の建物であるかを問わず、全フロア合計で4室以下の客室を有し、総客室数が20室以下であり、所有者の追加収入源となる小規模ビジネスとして運営される、一般に開放された賃貸用住宅施設」は、ホテル法の適用除外となる。このような施設の所有者は、ホテル登録機関に報告する必要があるが、ホテルライセンスは不要であり、ホテルに関するすべての要件を満たす必要はない。

議論の的となっているのは、「居住用敷地」とはマンションの各住戸を指すのか、それともマンション全体、つまり建物全体を指すのか、という点である。この法的問題は、私たちが見る限り、まだ判決で明確にされていない。

3. コンドミニアムはホテル免許を申請できるか？

コンドミニアムをAirBnBのように日単位で貸し出す場合、そのような「コンドテル」を合法化するために、ホテル・ライセンスの申請を検討するかもしれない。

これは理論的には可能だが、ホテル・ライセンスを取得するための要件は相当なものである。資格のあるホテル支配人を置くだけでなく、建築管理法を遵守し、建築許可証と使用証明書を取得し、その建物がホテルとして使用できることを明記する必要がある。建築許可証と使用許可証がそのような用途をカバーしていない場合、既存の建物がコンドミニアムよりも高いホテルの防火およびその他の安全要件を満たしていれば、これらの許可証を変更することができる。

4. 家賃収入にかかる税金

タイの税法では、家賃収入には現行の家屋土地税（税率12.5％）と累進税率の個人所得税（源泉徴収税率5％、または二重課税協定に別段の定めがない限り、家賃が海外に譲渡された場合は15％）が課されます。家屋・土地税は通常、個人所得税の課税所得から差し引くことができる。

5. 日常的に賃貸している共有者に対する法的手段？

この質問は、日常的に賃貸することが、さまざまな理由でマンションの共用部分の楽しみを妨げると考える共有者から持ち上がったものである。

タイの民法および商法には、過度の妨害や損害から共有者を保護する規定がある。被害を受けた共有者は、損害賠償や差止命令を求める民事訴訟で、賃貸している隣人を訴えることができる。

しかし、その妨害が、証明されなければならない貸し出しによる妨害や損害の閾値に達しておらず、十分に相当なものでなければならないとしたらどうだろうか？AirBnB入居者の出入りに不満を持つ共有者に権利はあるのだろうか？

仮にAirBnBでの貸し出しが実際に旅館業法に違反しているとして、共有者は旅館業法を行使し、そこから個人の権利を得ることができるのだろうか？違反の事実を所轄官庁に知らせ、ホテル法を執行してもらうことは可能だろうが、迷惑を被った共有者がホテル法に違反しているという理由で苦情を申し立てても、裁判所では認められない可能性が高い。しかし、契約上の義務違反やマンション規約に違反しているという理由での訴えは認められるかもしれない。

従って、AirBnBを嫌う共同所有者や法人格のあるコンドミニアムにお勧めしたいのは、住戸の日常的な貸し出しを禁止する規則を作成・承認するか、物件の貸し出しの利益と、そのような貸し出しに反対する近隣住民の利益との間で利害の調整を図ることである。コンドミニアム規約、売買契約書、不動産賃貸契約書は、そのような効果を持つように作成することができ、すべての当事者を拘束する。

最後に、法人であるマンションは、共有者の決議に基づき、その決議を執行するための措置をとることができ、マンション法第39条により、法人であるマンションは、共有物の全部を対象とする共有者権を行使して、外部者に対してこれを防御し、又は共有者全員のために財産の返還を請求することができる。適切な措置であれば、マンション規約に従った共有者の所有権を侵害することはない。法人であるマンションが、具体的にどのような措置でマンション管理規約を執行できるかは、裁判所がケースバイケースで判断することになる。

フォーン・パティモン（Juslaws & Consult シニアアソシエイト

クリスチャン・モーザー（Juslaws & Consult シニアアソシエイト

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