法務省傘下の中央執行機関である司法執行局が実施する公売は、タイの不動産市場への参入手段として最も見過ごされがちなもののひとつです。 これらの競売で出品される物件は、住宅ローンの債務不履行物件、破産財産、およびマネーロンダリング事件で差し押さえられた資産から構成されており、同等の物件の一般市場価格を大きく下回る価格で取引されることが常です。その代償として、準備不足の入札者を厳しく扱う手続き的・法的枠組みが存在し、外国人購入者の場合は、競売規則そのものに加えて、土地法やマンション法による制限が重くのしかかります。

本ガイドは、執行局の刊行物、関連する省令、仏暦2560年（2017年）法律第30号および仏暦2558年（2015年）第309条の4の改正により改正された民事訴訟法、ならびに改正された仏暦2522年（1979年）マンション法に基づいて作成されています。 本ガイドでは、競売の法的根拠、入札に必要な書類や保証金、第3回または第4回の競売が最も魅力的となることが多い価格引き下げの仕組み、その後の土地局における所有権移転の手続き、および外国人入札者が事前に計画しておくべきポイントについて解説しています。

タイにおける公売の法的根拠

差し押さえ財産の公売は、確定判決に基づく強制執行を規定する民事訴訟法第4編第2章の権限に基づき行われます。判決債権者が執行令状を取得した後、強制執行局は判決債務者の動産および不動産を差し押さえ、判決債務を弁済するために公売にかけます。なお、売却代金に余剰金がある場合は、その余剰金は債務者に返還されます。 同様の仕組みは、破産法（仏暦2483年（1940年））に基づく破産手続や、資金洗浄防止法（仏暦2542年（1999年））に基づき没収された財産の処分においても採用されています。

2017年の民事訴訟法改正（仏暦2560年法律第30号）により、競売に関する条項の条番号が改められ、現代化されました。現在、競売に関する規定は主に第331条から第335条に定められています。第331条では、執行局が裁判所の事前の許可なしに、週末や営業時間外に競売を実施できることが明記されています。 第333条では、入札者、債務者、債権者を含む利害関係者が、競売の実施に対し15日以内に異議を申し立てることができると定めています。2015年に追加された旧第309条の4は、落札者を前所有者の未払い共益費および罰金から免除する規定であり、分譲マンションの競売を個人購入者にとって魅力あるものにする上で最も大きな役割を果たした規則です。

タイ国民および外国人のいずれも、入札者として登録することができます。ただし、外国人の参加については、土地に関しては仏暦2497年（1954年）制定の「土地法」、分譲マンションユニットに関しては「分譲マンション法」を遵守する必要があります。これらの規則は、売却が裁判所の命令に基づいて行われるという理由だけで免除されるものではありません。Juslaws & Consultの当チームは、不動産・投資部門において、こうした法規制の交差する点について、外国人購入者に対し日常的にアドバイスを提供しております。

オークションの出品情報はどこで見られますか

執行局は、中央リストポータルサイト（asset.led.go.th）にて、各執行事務所ごとのカレンダー別に、公売公告（ประกาศขายทอดตลาด）を掲載しています。また、各地方事務所も独自の公告掲示板を管理しています。 各公告には、事件番号、物件の種類（分譲マンション、建物付き土地、更地、工場、または動産）、権利証書の詳細、鑑定評価額、売却の日時と場所、必要な保証金、および抵当権や注意事項などが明記されています。この公告が契約となります。公告に記載された入札条件は落札者に拘束力を持つため、売却日前に文書を最初から最後まで熟読することが、デューデリジェンスにおいて最も重要な手順となります。

同局ではまた、一部の州において、オンライン登録、入札書の提出、および遠隔入札が可能な電子サービスポータルを運営しており、高額なロットについては、現金のみでの現地参加に代わり、徐々にこのシステムが導入されています。

オークション前のデューデリジェンス

競売物件は現状有姿のまま売却されます。執行局は、公告に記載された内容を超える、物件の物理的状態、占有状況、または隠れた権利制限について、いかなる保証も行いません。入札者は、事前に独自にデューデリジェンスを行う必要があります。 オークション前の完全な資料には、少なくとも、権利証書（チャノート、นส.4）、土地局発行の抵当権証明書、建築許可証、登録済みの賃貸借契約書、該当する場合は分譲マンション管理組合の未払い費用報告書、現地の実地調査、現在の占有状況および不法占拠者や賃借人の有無の確認、ならびに開始価格の設定に使用された鑑定価格の確認が含まれている必要があります。

特に分譲マンションのユニットについては、外国人購入者がそのユニットを自身の名義で登記しようとする場合、購入者は「分譲マンション法」第19条に基づく外国人割当枠の状況を確認しなければなりません。建物ごとの外国人所有割合の上限49％は、ユニットが私的売買によって取得されたか、公売によって取得されたかに関わらず適用されます。 すでに外国人割当枠が上限に達している建物内のユニットは、外国人落札者に対して外国人割当枠として譲渡することはできず、落札者はタイ人取引相手を通じて51％のタイ人割当枠でユニットを登録するか、あるいは保証金を没収されることになります。当社の企業デューデリジェンスチームは、お客様が保証金を支払う前に、この確認を常に行っています。

入札者として登録できる方

タイ国民および外国人のいずれも、本人または正式に委任された代理人を通じて登録を行うことができます。また、タイおよび外国の法人も登録が可能ですが、一般市場での取引に適用されるのと同じ土地所有権および分譲マンションの持分に関する制限が適用されます。

登録時に必要な身分証明書は、要約すると、個人の入札者の場合はタイの国民身分証明書またはパスポート（使用される各ページの認証済み写しを添付すること）； 入札者が代理人を指名する場合は、歳入法に基づき30バーツの印紙が貼付された委任状に加え、本人および代理人の身分証明書が必要です。また、法人の場合は、オークション開催日の1ヶ月以内に事業開発局が発行した認証済みの会社宣誓供述書（หนังสือรับรอง）、権限を有する取締役の身分証明書、および該当する場合は代理人の書類が必要です。 外国法人の場合は、公証および領事認証を受けた同等の法人証明書を、公認のタイ語翻訳文を添えて提出しなければなりません。

入札保証金納付スケジュール

鑑定評価額が50万バーツ以上の物件に入札者として登録するには、入札者は競売開始前に入札保証金を納付しなければなりません。この保証金は民事訴訟法に基づく省令で定められており、当該物件の鑑定評価額に応じて設定されています。現在、執行局が適用している基準は以下の通りです。

当該区画の評価額（バーツ）	入札保証金（バーツ）
最大50万	評価額の5パーセント（最低額）
50万以上、最大100万	50,000
100万以上～300万	150,000
300万以上、最大500万	250,000
500万以上、最大1,000万	500,000
1,000万以上、最大2,000万	1,000,000
2,000万以上、最大5,000万	2,500,000
5,000万以上、最大1億	5,000,000
1億以上、最大2億	10,000,000
2億以上	事務局長またはその代理人が定める通り

保証金は、現金、タイの銀行が発行し当該執行事務所を受取人とする銀行小切手、無条件の銀行保証状、またはEDCシステムを導入している事務所においては、会場でのEDCカード決済により納付することができます。 落札しなかった入札者には、セッション終了時に保証金が返還されます。落札者の保証金は、購入代金に充当されます。落札者が公告で定められた期限内に支払いを完了しなかった場合、保証金は没収され、民商法第516条に規定される原則に基づき、再販売における価格差額について当該入札者が責任を負うことになります。

開始価格と、その後の販売における価格の推移

最初の競売の開始価格は、執行局の価格決定委員会（คณะกรรมการกำหนดราคาทรัพย์）が、公的鑑定評価に基づき決定します。価格決定委員会による評価額が設定されていない場合は、不動産鑑定士が定めた鑑定評価額が用いられます。それでも設定されていない場合は、執行官が妥当な開始価格を決定します。

最初のオークションで、開始価格以上で入札する入札者がいない場合、そのロットは次のオークションに持ち越されます。開始価格は段階的に引き下げられますが、これは複数のセッションにわたり特定のロットを追跡している購入者にとって重要な要素となります。

オークションのラウンド	鑑定評価額に対する開始価格の割合
第1回オークション	100パーセント（価格固定委員会の数値）
第2回オークション	90パーセント
第3回オークション	80パーセント
第4回オークションおよびそれ以降のラウンド	70パーセント

この段階的な価格引き下げ方式こそが、忍耐強い入札者に優位性をもたらすものです。評価額500万バーツの物件が、最初の3回の入札で落札されなかった場合、4回目以降のすべての入札において、売却されるまで350万バーツを最低入札価格として提示されます。 未払いの管理費に対する第309条の4の保護規定と相まって、このルールにより、第4ラウンドの分譲マンションオークションは、中古市場において最も活況を呈している分野の一つとなっています。

オークション当日の流れ

競売当日の午前中、執行部事務所または公告された会場にて登録受付を開始し、公告に記載された時刻に締め切ります。入札者は、登録用紙、身分証明書、保証金領収書、および必要に応じて委任状を提示します。登録後、入札者は番号付きの入札者札を受け取り、着席エリアへ案内されます。 登録を行うことは入札条件への同意を意味するため、落札決定後に落札を拒否した場合は、保証金が没収されます。

入札開始前に、執行官が事件番号、物件の詳細、および売却条件を読み上げ、判決債権者と判決債務者の出席を確認します。その後、開始価格が発表されます。入札者は、開始価格での入札を行うために入札札を掲げ、その後、執行官が定めた増額幅に従って入札を行います。入札者は、希望すれば、より大きな増額幅で入札することも可能です。

最高入札額に達し、それ以上の入札がない場合、執行官は落札価格を3回呼びかけます。3回目の呼びかけの前に、執行官は判決債権者と判決債務者の双方に対し、異議があるかどうかを尋ねます。この時点で異議が申し立てられた場合、競売は一時停止され、第333条の手続きが開始されます。異議がない場合、執行官は3回目の呼びかけを行い、ハンマーを打ち下ろします。これで競売は終了となります。

落札後の代金支払いと所有権移転

落札者は、公告に定められた期限内に代金の残額を支払わなければなりません。ほとんどの不動産競売において、期限は売却日から15日間ですが、やむを得ない事由がある場合は、執行官に申請することで、最大3ヶ月までの延長が1回認められます。 支払いは、現金、銀行小切手、または執行官事務所の指定口座への銀行振込にて行います。期限内に支払いがなされない場合、保証金は没収され、落札者は再競売における価格不足分の支払責任を負うことになります。

代金が全額支払われると、執行官は、管轄の土地事務所宛てに「所有権移転通知書（หนังสือโอนกรรมสิทธิ์）」を発行します。購入者は、この通知書に加え、権利証、購入者の身分証明書、およびマンションの購入者が外国人である場合は、次の項に記載されている書類を土地事務所に提出します。土地事務所は、購入者名義での所有権移転を登記し、更新された権利証を発行します。

公売後の所有権移転に際し、土地局で納付すべき税金および手数料は、通常の不動産譲渡に伴う費用となります。2％の譲渡手数料は、落札価格と鑑定評価額のいずれか高い方を基準に算出され、公告に別段の定めがない限り、買主が負担します。 適用される場合、3.3％の特定事業税または0.5％の印紙税、および源泉徴収税は、競売代金が判決債権者に支払われる前に差し引かれます。通常、買主がこれらを直接負担することはありません。

外国人購入者：どのような変更点があるのか

このオークションでは、外国人の不動産所有に関する通常の規則が緩和されることはありません。ただし、3つのカテゴリーについては、別途の取り扱いが必要です。

土地

土地法第86条では、条約により権利が認められている場合、または第96条の2に基づき、承認された投資分野に少なくとも4,000万バーツをタイに持ち込んだ外国人投資家に対して大臣の承認が与えられた場合を除き、外国人がタイ国内の土地を所有することを禁じています。この場合、土地の利用は住宅目的で1ライに限定されます。現在、一般的な条約による例外は適用されません。 したがって、公売で土地の落札者となった外国人は、実際には自身の名義で土地を登記することができず、登記上の所有者としてタイの法人、タイ国民、または条約上の要件を満たす組織を指名する必要があります。個人名義での登記を目的として土地の入札を試みることは、外国人入札者における保証金の没収が最も多く発生する原因となっています。当社の『タイでの土地購入ガイド』では、法的に認められた所有形態について解説しています。

分譲マンションの住戸

外国人は、所有権移転登記の時点で、当該区分所有物件が「区分所有法」第19条に基づく当該建物の外国人所有割合49％の枠内に収まっていること、および落札代金の支払いに使用される資金がタイ国外から外貨で送金され、タイ国内でタイバーツに換金されていることを条件として、自身の名義で競売により区分所有物件を取得することができます。 オークション代金と同額以上の送金があったことを証明する外国為替取引届出書（FETF、旧称Tor Tor 3）を、資金を受け取ったタイの銀行から取得し、所有権移転日に土地局に提出しなければなりません。

マンション管理組合は、当該住戸が外国人所有として登録可能であることを示す「外国人割当枠確認書」を発行しなければなりません。建物が外国人割当枠に達しているために管理組合がこの確認書を発行できない場合、外国人購入者はオークションで落札した後であっても、その住戸を自身の名義で登録することはできません。このリスクについては、手付金を支払う前に確認し、理想的には管理組合から書面による確認を得るべきです。 当社の「タイでのマンション購入ガイド」では、その基本的な枠組みについて解説しています。

別荘、一戸建て住宅、および複合用途の土地

住宅や別荘と土地が一体となった競売物件は、更地と同様に、外国人の個人名義で登記することができません。建物のみを取得したい外国人購入者は、場合によっては、別途の賃貸借契約や長期の登記済み賃貸借契約（民商法第540条に基づき最長30年）を通じて、その建物を取得することが可能です。その手続きは専門的なものであり、競売前の事前の準備が必要となります。 当社の「タイでのヴィラ購入」ページでは、法的に認められた選択肢について解説しています。

未払いの管理費と第309条の4による保護

マンション競売の購入者にとって最も重要な改革の一つは、仏暦2558年（2015年）の改正により追加された民事訴訟法第309条の4です。執行官が競売を実施する前に、執行官はマンション管理組合に対し、今後の競売について通知しなければなりません。管理組合は、当該区分所有権に帰属する未払いの共益費、罰金、および水道・電気料金について、30日以内に報告する義務があります。 競売終了後、報告された金額は競売代金から支払われ、その支払いは抵当権者の債権よりも優先されます。落札者は、報告された債務を免除された状態で当該区分所有物件を取得します。購入者は、土地局で所有権移転登記を行う前に、管理組合から債務清算証明書を取得する必要がなくなりました。これにより、競売後の所有権移転における長年のボトルネックの一つが解消されました。

この保護措置は、法人が30日以内に報告した債務にのみ適用されます。法人の対応に懸念がある買主は、執行官に法人の回答書の写しを請求し、残金を支払う前にその内容を確認すべきです。

オークションの運営に対する異議申し立て

2017年の改正により条番号が変更された民事訴訟法第333条では、入札者、判決債権者、判決債務者、または第三者請求権者を含む、競売に関与する利害関係者は、競売の実施を知った日から15日以内に、書面による異議申立てを行うことができます。 一般的な異議の理由としては、鑑定評価額を反映していない開始価格、入札における不正行為（談合、威迫）、または所有権に影響を及ぼす未開示の担保権などが挙げられます。異議が認められた場合、競売は取り消され、保証金は返還されます。異議が認められなかった場合、競売は有効となり、入札者は契約を履行する義務を負います。この種の紛争は、当事務所の民事訴訟業務 および不動産紛争チームが取り扱っております。

分譲マンションの競売購入にかかる概算費用の内訳

第3回競売で500万バーツの分譲マンションを落札した外国人購入者（開始価格は500万バーツの鑑定価格の80％、すなわち400万バーツで、開始価格で落札されました）の場合、概算の費用明細は以下のようになります。

品目	目安金額（バーツ）	注記
登録時に納付された入札保証金	250,000	預け入れ表より；価格に計上
オークション代金の残金は15日以内にお支払いください	3,750,000	銀行小切手または銀行振込
土地登記所の譲渡手数料（2％）	8万から10万	価格と鑑定評価額のうち、高い方の金額
特定の事業税または印紙税	売上金から差し引かれました	売り手側が負担し、買い手側は負担しません
FETFからの送金	4,000,000（外貨換算額）	外国人枠登録に必要なもの
未払いの共用部分管理費	購入者ではなく、売却益から支払われます	第309条の4による保護
弁護士費用、公証人費用、翻訳費用	エンゲージメント別	オークション前後の代理業務

その金額は、査定額、その物件が成約に至る段階、および建物の外国人購入枠の状況によって変動します。重要なのは、公告を注意深く読み込めば、総費用は極めて予測可能だということです。

競売前の弁護士との連携

オークション前の手続きこそが、オークション物件の所有権を明確なものにするのです。一般的な業務内容としては、土地局での所有権および抵当権等の調査、マンション管理組合に対する外国人割当枠の確認、購入者への物件実地調査報告書の作成、登記書類および委任状の作成、オークションへの立会い、ならびに土地局でのオークション後の所有権移転手続き（FETF書類の作成を含む）などが挙げられます。当社の不動産・投資チームおよび債権回収・差し押さえチームは、買い手側と判決債権者側の双方の立場から、これらの競売業務を扱っております。通常、最初の短い電話相談だけで、対象物件が真剣な購入候補であるか、あるいは没収されるのを待つだけの預託金であるかを確認することができます。

よくある質問

外国人は、強制執行局の競売で土地を購入することができますか？

土地法第96条の2に定めるごく限られた例外（4,000万バーツの適格投資、大臣の承認、1ライの住宅用地）を除き、本人名義での入札はできません。 実質的には、土地の入札を行う外国人は、法的に適切に構成されたタイの法人を通じて、あるいはオークション前に設定された登録済みの長期賃貸借契約の下で入札を行わなければなりません。そのような体制が整っていない状態で土地の入札を行うことは、外国人入札者の保証金が没収される主な原因となっています。

外国人は、強制執行局の競売でマンションを購入することができますか？

はい、ただし、登録時点で当該区分所有物件が『分譲マンション法』第19条に基づく建物の外国人所有割合49％の枠内に収まっていること、および落札代金がタイ国外から送金された外貨で支払われ、受取側のタイの銀行が発行した外国為替取引届出書（FETF）が添付されていることが条件となります。保証金を納付する前に、分譲マンションの管理組合に外国人所有割合の状況を必ずご確認ください。

開始価格はどのように設定され、ラウンドごとにどのように変化するのでしょうか？

法執行部の価格決定委員会は、公的鑑定評価額を参考に、第1回の開始価格を決定します。落札者がいない場合、第2回の開始価格は鑑定評価額の90％、第3回は80％、第4回以降は70％で開始されます。買い手が見つかるまで、最低価格は70％のまま維持されます。

入札者として登録するには、どのくらいの保証金が必要ですか？

鑑定評価額が50万バーツ以上の区画については、省令で定められた段階的な基準に基づき保証金の納付が必要となります。その額は、100万バーツ以下の区画で5万バーツから、1億～2億バーツの区画で1,000万バーツまでとなります。 2億バーツを超える区画については、局長が定める固定額の保証金が適用されます。落札しなかった入札者には、入札終了時に保証金が返還されます。落札者には、保証金が購入代金に充当されます。

当選後、残金をいつまでに支払えばよいですか？

ほとんどの不動産競売において、残金は売却日から15日以内に、現金、銀行小切手、または執行官事務所が指定する口座への銀行振込によりお支払いいただく必要があります。執行官は、正当な理由がある場合、申請に基づき最長3ヶ月までの延長を1回に限り認めることがあります。期限を過ぎた場合、保証金は没収され、再売却時の価格差額について買主が責任を負うことになります。

前の所有者が未払いの共用部分の維持管理費を、私が引き継ぐことになるのでしょうか？

いいえ。2015年に追加された民事訴訟法第309条の4では、執行官は売却前にマンション管理組合（法人）に通知することが義務付けられています。管理組合は30日以内に未払いの管理費等を報告し、その金額は競売代金から抵当権者よりも優先して支払われます。そして、落札者は報告された債務を負担することなく当該区分所有権を取得することになります。 所有権移転前に法人債務清算証明書を取得するという従来の要件は、同改正により廃止されました。

オークションには直接出席する必要がありますか？

いいえ。入札者は、30バーツの印紙を貼付した委任状により代理人を指名することができ、その際には本人および代理人の身分証明書の認証済み写しを添付する必要があります。高額な物件については、現在、いくつかの執行局がled.go.thのe-Serviceポータルを通じた遠隔入札を受け付けています。外国人入札者は、当日登録、保証金の納付、および入札戦略の管理を行うため、タイ人の弁護士を代理人として指名することがよくあります。

オークションの前に、どのようなデューデリジェンスを行うべきでしょうか？

最低限、以下の事項が必要です：管轄の土地事務所発行の権利証書および抵当権証明書；物件の実地調査（できれば写真撮影および現在の居住状況の確認を含む）；分譲マンションの場合は、法人発行の外国人割当確認書および管理費の支払状況報告書；開始入札価格の設定に使用された鑑定評価額の確認；ならびに公売公告の条項ごとの精査。 公告は登録した時点で拘束力を持ち、そこに記載された警告事項は開示されたものとみなされます。

土地局の譲渡手数料は誰が支払うのですか？

2％の譲渡手数料は、登録時に買主が支払います。この手数料は、落札価格と公定評価額のいずれか高い方を基準に算出されます。特定事業税（3.3％）または印紙税（0.5％）および源泉徴収税は、通常、競売代金から差し引かれた上で、判決債権者に支払われます。買主がこれらの費用を自己負担することはありません。この標準的な取り決めと異なる配分がある場合は、必ず公告をご確認ください。

オークションが不公正に行われたと思われる場合、異議を申し立てることができますか？

はい。民事訴訟法第333条では、入札者、判決債権者、債務者、または第三者請求権者を含む利害関係者が、競売の実施を知った日から15日以内に、執行官に対して書面による異議申し立てを行うことができると定めています。一般的な異議の理由としては、入札者間の談合、鑑定価格を反映していない開始価格、または開示されていない担保権などが挙げられます。 異議申し立てが認められた場合、競売は取り消される可能性があります。

Juslaws & Consultは、手続きの全過程を通じて私の代理を務めていただけますか？

はい。当社の標準的な競売購入者向けサービスには、競売前の所有権および抵当権等の調査、該当する場合の法人に対する外国人割当枠の確認、実地検査の手配、委任状の作成および公証、競売への立会い、競売後の残金支払いの管理、および土地登記所への登記（外国人割当枠が適用される分譲マンションの所有権移転に伴うFETF書類の作成を含む）が含まれます。 また、当社は同オークションにおいて判決債権者を代理し、関連する民事訴訟法上の手続きにおいても代理業務を行っております。