Airbnb、Booking.com、Agoda、Vrbo、そしてその他の短期賃貸プラットフォームは、旅行者がタイで宿泊する方法を一変させましたが、タイの法律そのものは変わっていません。タイにおける短期宿泊を規定する法的枠組みは、これらのプラットフォームが存在するはるか以前から制定されたものであり、裁判所は、適切な許可を得ずに1泊単位または1週間単位での宿泊用物件を掲載することは、ほとんどの場合、違法であると明確に判断しています。 所有者、外国人投資家、開発業者にとっての問題は、短期賃貸が規制されているかどうかという点ではなく、ホテル法（仏暦2547年） （2004年）、マンション法（仏暦2522年／1979年）、建築規制法（仏暦2522年／1979年）、都市計画法（仏暦2562年 （2019年）、土地法公布法（仏暦2497年／1954年）、外国人事業法（仏暦2542年／1999年）、歳入法、および土地・建物税法（仏暦2562年／2019年）に準拠するように、その事業をどのように構築するかという点にあります。

本ガイドは、合法的な長期賃貸、合法的な許可を受けた宿泊事業、そしてホストに刑事責任が生じる無許可のホテル運営の境界線がどこにあるのかについて、包括的かつ常に最新の情報を求めるオーナーや投資家の皆様に向けて、タイの弁護士が執筆したものです。 本書では、法的な定義、30日ルール、2023年に導入された小規模宿泊施設届出制度、マンション法第17条の1に基づくマンション特有の禁止事項、主要な判例、利用可能なコンプライアンス対策、外国人所有者に適用される追加的な制約、およびタイにおける短期賃貸収入の課税方法について解説しています。

タイにおける短期賃貸の法的枠組み

タイにおけるAirbnb型の事業運営に関しては、主に5つの法律が適用されます。2004年（仏暦2547年）の「ホテル法」は、ホテルの定義を定め、運営には免許が必要であることを規定し、無許可での宿泊施設運営に対する刑事罰を定めています。 また、「分譲マンション法（B.E. 2522年／1979年）」、特に2008年の改正で導入された第17条第1項は、個々の分譲マンションユニットの商業利用を制限しており、居住用マンション内で事実上のホテルを運営している所有者に対して、共同所有者や法人が法的措置を講じる根拠を与えています。建築管理法（B.E. 2522年、1979年）およびその省令は、建物が法的にホテルとして使用できるかどうかを決定する技術的要件（防火安全、避難口、スプリンクラー、床面積、駐車場）を定めています。都市計画法（B.E. 2562（2019年））および地方都市計画条例は、土地の用途地域を定め、その区域内でホテルの利用が許可されるかどうかを規定しています。外国企業法（B.E. 2542（1999年））は、ホテル運営をリスト3に基づくタイ国民限定の事業として分類しており、外国企業ライセンスやBOI（タイ投資委員会）による優遇措置については限定的な例外が設けられています。

さらに3つの法令がこれに加えられています。『民商法』の第537条から第545条（通常の賃貸借に関する規定）および第1336条と第1360条（所有権および共有権に関する規定）は、あらゆる賃貸借契約の契約上および財産上の基盤を規定しています。租税法は、賃貸収入を「受動的賃貸（源泉徴収のみの制度）」として扱うか、あるいは「宿泊サービス（7％の付加価値税が課される可能性がある）」として扱うかを決定します。2020年1月1日から施行されている土地・建物税法（B.E. 2562（2019年））は、物件の実際の用途に基づいて物件自体に課税し、商業目的で使用される場合には、大幅に高い税率が適用されます。 これらの法令のいずれもAirbnbを名指しして言及しているわけではありませんが、これらを総合することで、同プラットフォームが提起するあらゆる疑問に答えることができます。

タイの法律において、短期賃貸はどのような場合に「ホテル」とみなされるのでしょうか？

Airbnbのホストにとって最も重要な点は、その活動が「ホテル法」の適用範囲内か外かということです。適用範囲内である場合、ホテル営業許可が必要となります（あるいは、ごく小規模な事業の場合は、2023年の省令に基づく届出が必要です）。適用範囲外である場合、ホストは一般的な民法および税法の規定に従う限り、自由に事業を行うことができます。 その境界線は、2023年に改正された2008年の省令によって精緻化された、ホテル法第4条によって定められています。

第4条における「ホテル」の定義

2004年（仏暦2547年）ホテル法第4条では、「ホテル」を、旅行者またはその他の者に対し、対価と引き換えに一時的な宿泊サービスを提供することを事業目的として設立された宿泊施設と定義しています。同条には3つの除外規定が設けられています。第1の規定は、政府機関、国営企業、公的機関、その他の国家機関によって運営される宿泊施設、または非営利の慈善目的もしくは教育目的で運営される宿泊施設を除外するものです。 第二の例外は、Airbnbの問題に関して最も重要なものであり、月額のサービス料またはそれ以上の対価のみを支払って提供される宿泊施設を除外するものです。第三の例外は、内務大臣が省令によりさらなる免除を定める権限を留保するものであり、以下で説明する小規模宿泊施設制度を支える法的根拠となっています。

2つ目の例外規定は、有名な「30日ルール」の根拠となっています。月単位またはそれ以上の期間で、合法的かつ継続的に賃貸されている宿泊施設は、ホテル法の適用対象外となり、ホテル営業許可は不要です。一方、1泊単位、週単位、または2週間単位で賃貸される宿泊施設は、ホテル法の適用対象となり、第15条に基づく許可取得義務が発生します。

「30日ルール」と、それがプラットフォームにどのように適用されるか

実務上、30日ルールとは、Airbnb、Booking.com、Agoda、または類似のプラットフォームにおける合法的な短期滞在用物件の掲載において、最低滞在期間を1暦月以上とし、家賃を月単位で計算しなければならないことを意味します。 標準的なホテル式の設備（滞在間の清掃、鍵の受け渡し、フロントサービスなど）を備え、対価を得て3泊または1週間の滞在用として物件を掲載することは、裁判所が繰り返し「ホテル法第15条に違反する」と判断してきた、典型的な無許可ホテル運営の事例となります。

家賃の仕組みは、契約期間と同じくらい重要です。1か月の予約であっても1日あたりの料金を提示すること、短期滞在可能な物件として広告すること、あるいはゲストの入れ替わりごとに定期的に清掃を行うことなどは、すべて当局や裁判所が、その活動が住宅賃貸ではなく、実際にはホテル型のサービスであると判断する際の根拠となります。真に長期滞在モデルを運営しているホストは、月単位の賃貸契約書や請求書を用意し、ホテルのようなサービスが提供されていないことを証明する必要があります。

2023年の小規模宿泊施設に対する免税措置

2023年8月30日に官報に掲載され、60日後に発効した「ホテル事業運営の種類および基準を定める大臣規則第2号（仏暦2566年／2023年）」は、従来の小規模宿泊施設の基準を改定し、最小規模の宿泊施設に対する届出制度を導入しました。 現行の規則では、客室総数が8室以下かつ収容 人数が30名以下の宿泊施設は、運営者が登録官（地方では地方行政局、バンコクではバンコク都庁）に届出を行い、所定の防火安全、客室面積、および運営規則を遵守している場合、ホテル法上の「ホテル」とはみなされません。この届出の有効期間は5年間で、更新が可能です。

この免除措置は、本格的なホテル営業許可の取得にかかる費用や時間を避けたいと考えている、ヴィラ、小規模なブティックハウス、小規模なホームステイ施設の所有者にとって、最も現実的なコンプライアンスの道筋となります。ただし、住宅用マンションの区分所有権については、この措置を利用することはできません。なぜなら、「区分所有法」により個々の区分所有権の商業利用が禁止されている（後述）上、いずれにせよ単一の区分所有権では「8室」という基準を満たすことができないためです。 複数の分譲マンションのユニットを組み合わせて単一の「小規模宿泊施設」として運営したいと考える所有者も、同様に『分譲マンション法』上の問題に直面することになります。

無許可の短期賃貸に対する罰則

法的な手続きを経ずに短期賃貸を行うことに対する罰則は、単なる形だけのものとは限りません。これらは『ホテル法』に基づく刑事罰、『マンション管理法』に基づく行政処分となり、近隣住民や法人からの民事上の請求と併せて適用される可能性があります。

ホテル法における刑事責任

2004年（仏暦2547年）ホテル法第59条に基づき、第15条で定める免許を取得せずにホテル事業を営む者は、1年以下の懲役、2万バーツ以下の罰金、またはその両方の刑に処せられるほか、違反状態が続く限り、1日あたり最大1万バーツの継続的罰金が科されます。 この罰則は運営者に対して科されるものであり、裁判所は一貫して、物件を掲載し代金を受け取る自然人を運営者とみなしており、プラットフォームに対しては科されません。また、運営者が法人である場合、運営を担当する取締役および権限のある代表者は、個人として責任を問われる可能性があります。

「分譲マンション法」に基づく罰金

当該物件が分譲マンションである場合、2008年の改正により導入された2522年（1979年）分譲マンション法第17条の1第2項は、同条第1項に基づき法人によって商業利用のために特に指定された区域を除き、いかなる者も分譲マンションの敷地内で営業活動または事業活動を行うことを禁じています。 この規定は、所有者が居住用ユニット内で店舗、美容院、または事務所を営むことを阻止するために制定されたものであり、裁判所は、繰り返し行われる短期賃貸事業を、同条の定義における「商取引」として一貫して扱ってきました。 同法第65条に基づき、違反に対しては最高50,000バーツの罰金が科され、さらに違反が継続している間は1日あたり最高5,000バーツの継続的罰金が科されます。

その他の行政上および民事上のリスク

ホテル法やマンション法に加え、無許可の短期賃貸は、他にもいくつかの法的責任を招く可能性があります。建築管理法（B.E. 2522年／1979年）は、建築用途証明書（Or 6）に反する建物の使用を禁じており、ホテルとして運営されている住宅用建物は、使用停止の行政命令や罰金の対象となります。外国企業法（B.E. 2542（1999年）） 第37条では、外国人出資比率が過半数を占める企業による無許可のホテル運営に対し、3年以下の懲役、10万～100万バーツの罰金、またはその両方を科すとしています。入国管理法（B.E. 2522（1979））では、ホストは外国人宿泊客が到着してから 24 時間以内に、その宿泊客 1 人につきTM30 届出を行うことが義務付けられています。これを怠った場合は、1 件ごとに罰金が科される別の違反となります。民商法では、第421条および第1337条に基づき、近隣住民からの私的妨害による損害賠償請求の対象となり、また、当該物件の使用が他の共有者の権利を侵害する場合、第1360条に基づき、他の共有者からの請求の対象となります。

物件の種類が重要です：ホストできる場所とできない場所

短期賃貸に関する規則は、物件の種類にかかわらず形式上は同じですが、建物の法的性質によって実際には大きく異なります。以下の表は、タイで最も一般的な物件の種類ごとの状況をまとめたものです。

分譲マンションに関する事例は、多くの所有者を悩ませるものです。分譲マンションの住戸とは、定義上、他の共有者と共用部分を共有する共有者が、私有財産として所有する居住用住戸のことです。2008年の「分譲マンション法」改正（第17条第1項に規定）は、まさに住宅用分譲マンション内での商業利用の浸食を防ぐために可決されたものです。 たとえホテル法上は小規模な営業が認められる場合であっても、分譲マンション法はそれを根源から阻止します。さらに、多くの分譲マンションの管理規約が短期賃貸を明示的に禁止していること、そして最高裁判所が、登録された分譲マンションの管理規約は個々の同意なしにすべての区分所有者を拘束すると確認していることを考慮すると、住宅用分譲マンションにおけるAirbnbのような物件掲載に伴う法的リスクは、擁護するのが困難となります。

タイにおけるAirbnbに関する判例

タイにおける短期賃貸に関する判例法は、ホアヒンの分譲マンションに関する判決を中心に確立されてきました。2018年初頭にホアヒン地方裁判所が下した一連の判決において、同裁判所は、ホテル営業許可を取得せずにAirbnbに物件を掲載し、一泊単位での宿泊を受け入れていた分譲マンションの所有者を有罪と認定しました。 2018年1月5日付の最初の判決では、ホテル法第15条および第59条に基づき、5,000バーツの罰金に加え、違反日数につき1日あたり500バーツの継続的罰金が科されました。2018年1月16日付の2件目の判決では、5,000バーツの罰金に加え、違反日数につき1日あたり100バーツの罰金が科されました。 これらの判決は『バンコク・ポスト』紙をはじめとするタイのメディアで広く報じられ、その後、無許可の短期賃貸事業者に対する行政措置において引用されています。

タイ最高裁判所は、これまでAirbnbに特化した代表的な判例を公表していませんが、2つの関連する判例を通じて法制度を強化してきました。第一に、同裁判所は一貫して、マンション法第32条および第32条の1に基づき土地局に登録されたマンション管理規約は、手続き上の要件が満たされている限り、規約が制定される前に区分所有権を取得した者を含め、すべての区分所有者を拘束すると判断してきました。 第二に、同裁判所は、典型的なAirbnbの掲載と経済的に区別がつかない事実関係において、ホテル法に基づく無許可ホテル営業の有罪判決を支持してきました。これらの判例が相まって、所有者は「Airbnb」という名称の最高裁判決が存在しないことを理由に、当該活動が合法であると主張することはできないことになります。

合法的な短期賃貸運営への道

タイには「Airbnbライセンス」というものは存在しません。しかし、所有者が合法的に短期宿泊施設を運営できる確立された方法が3つあります。どの方法が適切かは、物件の種類、運営規模、そして所有者の初期投資に対する意欲によって異なります。

ルート1：30日以上滞在する場合

最もシンプルで、費用も安く、リスクも低い方法は、その物件を純粋な月単位以上の賃貸物件として運営することです。 賃貸契約は書面で締結され、家賃は月単位で計算・支払われ、ホストは毎日の清掃やフロント業務といったホテル式のサービスを提供せず、また物件は1泊単位や週単位での滞在が可能であるかのように宣伝されません。このモデルは『ホテル法』第4条第2項に完全に準拠しており、住宅用マンション内において問題なく運用できる唯一のモデルですが、建物の管理規約については依然として確認が必要です。

ルート2：小規模宿泊施設制度に基づく届出

一戸建て住宅、別荘、小規模ホームステイの所有者にとって、最も効率的な法令遵守の手順は、2023年（仏暦2566年）省令第2号に基づく「小規模宿泊施設届出」です。所有者は、登記所（DOPAまたはBMA）に届出を提出し、物件の詳細を記載するとともに、客室数が8室を超えず、最大収容人数が30名以内であることを確認する必要があります。 当該物件は、所定の防火安全規則（煙探知機、消火器、非常用照明、明確な避難誘導標識）、宿泊客登録に関する記録保持規則、およびその区分に適用される建築基準を遵守しなければなりません。届出の有効期間は5年間であり、更新が必要です。

ルート3：ホテル営業許可の申請

プール付きヴィラ団地、小規模宿泊施設の基準を超えるホステル、および短期滞在客を対象とするサービスアパートメントなど、大規模な事業については、「ホテル法」第15条に基づく完全なホテル営業許可を取得することが唯一の適切な手続きとなります。申請は、各県の県行政局の登録官、またはバンコクではバンコク都庁に提出します。 登記官は、当該建物に有効な建築許可証（Or 1）およびホテルとして記載された建築用途証明書（Or 6）があること、提案された経営者が資格要件を満たし、ホテル法第16条に列挙された欠格事由に該当しないこと、改正された2008年省令（B.E. 2551） （2008年）の改正版に定める防火安全、バリアフリー、客室面積の要件を満たしていること、および当該区画が地方都市計画条例に基づきホテルの利用が許可されている区域内にあることを確認します。必要に応じて、二次的な許可（酒類、プール、飲食、看板）が追加されます。

外国の所有者および運営者：追加の制約

Airbnbのようなプラットフォームを通じて宿泊施設を提供したい外国人投資家は、上記の規則に加えて、さらに2つの制約に直面します。1つ目は、土地所有の禁止です。仏暦2497年（1954年）公布の土地法第86条は、条約に基づく場合を除き、外国人がタイ国内の土地を所有することを禁じています（現在、タイにはそのような条約は発効していません）。第97条では、この禁止規定が、株式の49％以上を外国人が保有している、または株主の半数以上が外国人であるタイの法人にも適用されます。したがって、外国人は、マンション法第19条の2に基づき、建物の外国人所有枠である49％の範囲内でマンションの区分所有権を保有することはできますが、ヴィラが建っている土地を所有することはできません。 合法的な回避策としては、タイ人が過半数を占めるタイの有限会社が土地を保有する方法、民商法第540条に基づく30年間の登録賃貸借契約を結び、民商法第1410条に基づき建物を別個に所有する方法、あるいは投資促進法（仏暦2520年／1977年）第27条に基づき、促進対象事業について外国人の土地所有を認めるBOI（タイ投資委員会）の促進措置を利用する方法があります。

2つ目の制約は、事業運営に関する制限です。1999年（仏暦2542年）の「外国人事業法」では、ホテル運営はリスト3に分類され、タイ国民が外国人との競争にまだ対応できていないとみなされる事業とされています。 したがって、外国資本が過半数を占めるタイ企業は、同法第17条に基づく外国事業許可証（取得は稀で、裁量による）または投資促進法第12条に基づくBOI（タイ投資委員会）の促進証明書のいずれかがない限り、ホテルを運営することはできません。後者の証明書は、法律の規定により当該制限を解除するものです。この制限は、一般的に、所有者が居住する住宅を長期滞在用として単に賃貸する場合には適用されませんが、その活動がホテル型の宿泊事業となった場合には適用されます。

外国人ホストは、さらに、ゲストの到着後24時間以内にTM30届出を通じて入国管理局に全員を登録し、該当する場合は外貨持ち込み送金規則を遵守し、賃貸に関連して行われる業務（物件の管理、ゲストへの対応、清掃など）が、2017年（仏暦2560年）の外国人就労管理に関する緊急令 （2017年）に基づく就労許可の対象となっていることを確認しなければなりません。これらの義務のいずれかを怠った場合、それぞれに罰金や運営上の影響が伴います。

短期賃貸収入に対する課税

タイでは、短期賃貸収入は、所得税、付加価値税、および土地・建物税の3つの項目で課税されます。課税の扱いは、当該活動の法的性質（賃貸かホテルサービスか）、ホストの法的形態（個人か法人か）、および物件の実際の用途によって異なります。

個人所得税

個人が得た賃貸収入は、歳入法第40条第5項に基づく所得として扱われ、家主の年次個人所得税申告書（PND 90/91）に記載されます。累進税率は、課税所得の最初の15万バーツに対して0％、500万バーツを超える所得に対しては35％となります。 ホストは、書類を添付して実費を控除するか、または租税法第42条の3に基づく省令で定められた率である、建物に対する一律30％の標準控除を請求することができます。賃借人がタイの法人である場合、賃借人は家賃の5％を源泉徴収し、ホストに代わって歳入局に納付する義務があり、ホストは当該源泉徴収額を年間の納税義務に対する控除として請求することができます。

法人税

短期賃貸物件を所有・運営するタイの企業は、純利益の20％を法人所得税として納付します（該当する場合は、王室令に基づく中小企業向け減税の対象となります）。 活動7.6（ホテル）に基づくBOI（投資促進委員会）の優遇措置を受けるホテル営業許可取得事業者は、最大8年間、法人所得税が免除される可能性があります。免除額は適格投資額を上限とし、さらに投資促進法第34条に基づき、免税対象利益からの配当金も免税となります。

付加価値税（VAT）

不動産の賃貸借は、歳入法第81条第1項(t)に基づき、付加価値税が免除されます。一方、ホテル式の設備（宿泊者交代時の清掃、フロントサービス、毎日の朝食など）を含む宿泊サービスは、付加価値税の対象となるサービス提供とみなされ、事業者の年間売上高が登録基準額である180万バーツを超える場合、7％の付加価値税が課されます。 実務上、純粋な30日以上の賃貸借契約はVAT免除の対象となりますが、一般的なAirbnbスタイルの事業については、客室にサービスが組み合わされるとVAT課税対象となります。

土地・建物税

2020年1月1日より施行されている2019年（仏暦2562年）土地・建物税法に基づき、不動産は毎年、その評価額に対して、実際の用途に応じた税率で課税されます。 所有者が主たる住居として使用する分譲マンションの住宅用途については、土地と建物の合計評価額のうち最初の5,000万バーツ（建物のみの場合は1,000万バーツ）が非課税となり、0.30％を上限とする累進税率で課税されます。 ホテルとしての運営や定期的な短期賃貸を含む商業利用については、上限1.20％の累進税率で課税されます。空き地や未利用の土地については、上限1.20％の累進税率で課税され、3年ごとに税率が引き上げられ、上限3％となります。地方行政機関（テッサバンまたはOBT）が毎年税金を徴収します。

外国のホスト企業における源泉徴収および租税条約に関する課題

タイ国内の源泉から非居住者のホストに対して賃貸収入が支払われる場合、支払者は租税法に基づき、総額に対して15％の源泉徴収を行う必要があります。ただし、適用される租税条約に基づき、税率が軽減される場合があります。また、当該活動がVAT課税対象の宿泊サービスとみなされる場合、ホストはタイ国内でVATの登録が必要となる可能性があります。

実用的なコンプライアンス・チェックリスト

タイで物件を短期賃貸として掲載する前に、すべてのオーナーは同じチェックリストを確認する必要があります。物件の種類（マンション・一戸建て・ヴィラ・ビルなど）を確認し、それに応じた法的枠組みを把握してください。該当する場合は、マンション管理規約を読み、マンション法第32条および第32/1条に基づき登録されている短期賃貸の制限事項を含め、確認してください。 地方自治体にて建築許可証（Or 1）および建築用途証明書（Or 6）を確認し、提案されている用途がこれらと一致しているかを確認してください。また、都市計画法（B.E. 2562（2019年））に基づき発行された地方都市計画条例に基づくゾーニングを確認してください。 コンプライアンスの経路（長期滞在、小規模宿泊施設届出、または完全なホテル営業許可）を選択し、対応する書類を準備してください。タイの納税義務（個人所得税または法人税、基準額を超える場合は付加価値税、土地・建物税）について登録を行い、関連する申告を行ってください。外国人宿泊客向けのTM30報告ワークフローを設定してください。万が一、事業の法的性質が争われた場合に備え、各予約について書面による契約書、請求書、および支払領収書を作成し、記録として残してください。

Juslaws & Consultがどのようにお役に立てるか

Juslaws & Consultは、タイ全土のオーナー、投資家、開発業者に対し、短期賃貸およびホテル事業の事業構造の構築と運営についてアドバイスを提供しております。当チームは、特定の物件について、長期滞在型、小規模宿泊施設、およびフルホテル型の各選択肢を比較検討した事業構造に関するメモを作成し、賃貸借契約書、小規模宿泊施設届出書、ホテル営業許可申請書、および二次許可申請書類（酒類、プール、 飲食、看板）などの書類を作成し、マンション管理規約や建物の用途証明書の審査を行い、活動7.6に該当するホテルプロジェクトのBOI優遇措置申請を提出し、タイの税務登録および歳入法や土地・建物税法に基づく継続的なコンプライアンス対応を支援いたします。 また、登記官に対する行政手続き、分譲マンションの法人との紛争、およびホテル法に基づく刑事手続きにおいてクライアントを代理いたします。バンコク、プーケット、クラビ、サムイ島、チェンマイ、ホアヒン、パタヤにおいて、英語、フランス語、タイ語で業務を行っております。

よくある質問

タイではAirbnbは合法ですか？

Airbnbに物件を掲載すること自体は、違法ではありません。その合法性は、ホストが実際にどのようなサービスを提供するかによって決まります。Airbnbを通じて提供される月単位以上の賃貸契約は、ホテル法（B.E. 2547（2004年））第4条第2項に基づき、合法です。 ホテル営業許可証や小規模宿泊施設届出なしに、1泊単位または週単位の宿泊を提供することは、ホテル法の適用対象となり違法であり、第59条に基づき刑事罰が科されます。プラットフォーム自体は同じですが、法的性質は契約内容、滞在期間、および客室に付随するサービスによって異なります。

タイの「30日ルール」とは何ですか？

「30日ルール」とは、ホテル法第4条第2項に規定される免除規定の通称であり、月額のサービス料以上で提供される宿泊施設をホテルの定義から除外するものです。実際には、1暦月以上の滞在のみを対象とし、家賃が月単位で計算される宿泊施設は、ホテル法の適用外となり、ホテル営業許可は不要です。それより短い期間の滞在の場合は、同法の適用対象となります。

スマートロックを取り付け、私だけが所有者として利用している場合、タイにある私のマンションをAirbnbで短期滞在用に貸し出すことはできますか？

いいえ。2008年に改正された1979年（仏暦2522年）マンション法第17条の1第2項では、個々のマンション住戸内での営業活動を禁止しており、同法第65条に基づき、最高5万バーツの罰金に加え、1日あたり5,000バーツの罰金が科されます。 さらに、ホテル法も適用され、第59条に基づき、1年以下の懲役、2万バーツ以下の罰金、および1日あたり最大1万バーツの継続的罰金が科されます。ホストが登記上の所有者であり、スマートロックを使用しているという事実は、法的性質を変えるものではありません。裁判所は、居住用分譲マンションのユニットからの反復的な短期賃貸は違法であると繰り返し判断しています。

私の別荘はAirbnbで貸し出すことができますか？

はい、2つの方法があります。このヴィラは、30日以上の期間で貸し出す場合、許可や届出は不要です。 あるいは、運営者が短期滞在を提供したい場合は、2023年（仏暦2566年）の省令第2号により導入された小規模宿泊施設届出制度の下で運営することが可能です。この制度は、最大8室および30名までの宿泊客を対象としており、防火安全、記録管理、および運営規則の遵守が求められます。これより大規模な運営については、ホテル法第15条に基づく正式なホテル営業許可が必要となります。

2023年の省令に基づく小規模宿泊施設届出とは何ですか？

2023年（仏暦2566年）第2号大臣令は、仏暦2547年（1984年）ホテル法第4条第3項に基づき公布されたものであり （2004年）第4条第3項に基づき公布された2023年（仏暦2566年）第2号大臣規則では、最大8室、最大30名まで収容可能な宿泊施設について、運営者が地方行政局（バンコクの場合はバンコク都庁）の登録官に届け出を行い、所定の防火安全および運営規則を遵守することを条件に、通常のホテル免許制度の適用外での営業を認めています。この届出の有効期間は5年間で、更新が可能です。ただし、分譲マンションのユニットについては適用されません。

タイで無許可のホテルを経営した場合、どのような刑事罰が科されますか？

2004年（仏暦2547年）ホテル法第59条に基づき、第15条で定める許可を得ずにホテルを営業した場合、1年以下の懲役、2万バーツ以下の罰金、またはその両方の刑に処せられるほか、違反状態が続く限り、1日あたり最大1万バーツの継続的罰金が科されます。 運営者が法人である場合、運営を担当する取締役および権限のある代表者は、個人として責任を問われることがあります。

「分譲マンション法」第17条第1項では、Airbnbについてどのように規定されていますか？

2008年の改正により導入された、1979年（仏暦2522年）マンション法の第17条の1第2項は、同条第1項に基づき法人によって商業利用のために特に指定されたマンション区域を除き、いかなる者もマンション内で営業活動または事業活動を行うことを禁じています。 第65条では、最高50,000バーツの罰金に加え、1日あたり最高5,000バーツの継続的罰金が科されます。個々の分譲マンションユニットからの反復的な短期賃貸は、裁判所において同条の定義における商取引として扱われます。

ホアヒン裁判所はAirbnbについてどのような判決を下したのでしょうか？

2018年初頭、ホアヒン地方裁判所は、「ワン・ヴァイラ・コンドミニアム」のオーナーに対し、Airbnbに自室を掲載して一泊単位の宿泊を受け入れたことで、無許可のホテル営業を行ったとして有罪判決を下しました。2018年1月5日付の第一審判決では、5,000バーツの罰金に加え、1日あたり500バーツの継続的罰金が科されました。 この事件は、一泊単位のAirbnb形式の掲載がホテル法に違反することをタイで初めて司法的に確認した事例であり、それ以来、無許可の短期賃貸事業者に対する行政措置において参照されています。

タイでは、短期賃貸収入はどのように課税されますか？

個人のホストの場合、賃貸収入は歳入法第40条第5項に基づく所得として扱われ、0％から35％の累進個人所得税率が適用されます。建物については30％の標準控除が、または実費による控除が利用可能です。賃借人がタイの法人である場合、5％の源泉徴収税が適用されます。ホテル形式の宿泊サービスについては、サービス料に対して3％の源泉徴収が適用される場合があります。 当該事業がVAT課税対象の宿泊サービスに該当し、かつ売上高が180万バーツを超える場合、7％のVATが適用されます。2019年（仏暦2562年）の土地・建物税法では、実際の用途に応じて住宅用または商業用の税率に基づき、不動産の評価額に対して年税が課されます。税率の上限は、住宅用が0.30％、商業用が1.20％となっています。

外国人のオーナーがAirbnbで宿泊施設を貸し出すには、何か特別な許可が必要ですか？

外国人所有者は、さらに2つの制約に直面します。ヴィラが建設される土地を所有することはできないため（土地法第86条）、土地所有を伴う事業を行う場合は、タイ人出資比率が過半数の会社を利用するか、30年間のリース契約を結ぶか、あるいは投資促進法第27条に基づき外国人の土地所有を認めるBOI（投資委員会）の優遇措置を利用する必要があります。 また、外国人所有が過半数を占める会社を通じてホテル型の宿泊事業を営むには、「外国人事業法」第17条に基づく外国人事業許可証、またはBOIの活動区分7.6（ホテル）に基づく優遇認定書のいずれかが必要です。さらに、外国人宿泊客が到着するたびに、24時間以内に入国管理局へTM30届出書を提出しなければなりません。

短期賃貸を禁止するマンション管理規約は、法的拘束力があるのでしょうか？

はい。2522年（1979年）マンション法第32条および第32/1条に基づき土地局に登録されたマンション管理規約は、手続き上の要件が満たされている限り、規約がいつ可決されたか、また各区分所有者の投票内容にかかわらず、すべての区分所有者を拘束するものです。タイ最高裁判所は、この拘束力を一貫して支持しています。 したがって、登録された短期賃貸禁止規定は、当該建物の各区分所有者に対して強制力を有します。

TM30通知とは何ですか？また、Airbnbでのホスト活動によってこの通知は発動しますか？

TM30届出とは、1979年（仏暦2522年）移民法第38条に基づき、家主、世帯主、住居の所有者、または宿泊施設の管理者に対して課せられた義務であり、当該物件に滞在するすべての外国人を移民局に届け出ることを義務付けるものです。 届出は、外国人の到着から24時間以内に提出しなければなりません。これは、非公式な短期滞在のホストを含め、外国人客を宿泊させるすべてのホストに適用されます。

Airbnbのような事業において、最も一般的な法的枠組みは何でしょうか？

一軒家のヴィラや小規模なホームステイの場合、2023年（仏暦2566年）省令第2号に基づく「小規模宿泊施設届出」が、最も効率的で法令に準拠した仕組みとなります。コンドミニアムの単一ユニットについては、30日以上の賃貸のみが現実的ですが、その場合でも管理規約を確認する必要があります。 ヴィラのポートフォリオ、サービスアパートメントビル、または小規模リゾートの場合、ホテル法第15条に基づく完全なホテル営業許可を取得するのが適切な道であり、多くの場合、活動7.6（ホテル）に基づくBOI（タイ投資委員会）の優遇措置と組み合わせて利用されます。

Juslaws & Consultでは、私の短期賃貸物件の許認可や税務登録の手続きを代行していただけますか？

はい。当事務所では、事業構成に関するメモの作成、賃貸借契約書やホテル管理契約書の起草、地方行政局またはバンコク都庁への小規模宿泊施設届出やホテル営業許可申請の提出、国税局への個人または法人所得税の事業者登録、該当する場合は付加価値税（VAT）の登録、地方行政機関への土地・建物税申告書の提出、およびTM30報告業務の体制整備を行います。 また、ホテル法および分譲マンション法に基づく行政手続きや刑事手続きにおいて、クライアントの弁護も行っております。ご相談のご予約は、Juslaws & Consultのウェブサイトよりお問い合わせください。